Проверка застройщика: что скрывалось за «выгодными» предложениями
Клиентка искала квартиру в столице. На одном сайте ей случилось настоящее сокровище. Застройщик предлагал:
- квартиры по цене ниже рыночной;
- автомобиль в подарок. Инвестор мог выбрать 1 из 3 моделей, а после заключения договора забирал ключи и документы на авто.
- оплату за такси, если покупатель бронировал квартиру для просмотра.
Слишком хорошо, чтобы быть правдой? Клиентка почувствовала то же самое. Поэтому обратилась к нам, чтобы выявить скрытые риски и принять решение. Адвокаты Mitrax взялись за комплексную проверку застройщика и его объекта.
Сайт компании и другие сведения в сети
Мы начали с анализа сайта, который нашёл наш клиент. Там застройщик подробно расписал все преимущества ЖК, дал ссылку на соцсети и даже изложил разрешительные документы. На первый взгляд, все как и положено.
При более детальном анализе оказалось подозрительное:
- соцсети компании созданы всего около месяца назад. Это еще не доказательство мошенничества, но все равно «колокольчик»;
- по геолокации, где ведется строительство, Google почему-то показал другой ЖК. Фото были те же, но название и сайт – другие. В отделе продаж объяснили, что на I-II очередь строительства действовал один сайт, на III – другой;
- на сайте не было указано даты сдачи ЖК в эксплуатацию. По словам отдела продаж есть 3 очереди строительства. Первая – уже сдана и заселена. Сдача второй очереди запланирована на конец 2025 года, а третьей – на 4 квартал 2026 года.
По телефону менеджер предложил купить готовые квартиры первой очереди. Некоторые из них можно приобрести уже с арендатором. Звучит как привлекательная инвестиция. Впрочем, удивительно: обычно хорошие ЖК распроданы до момента ввода в эксплуатацию. А этот почему-то не продается, да еще и по цене вдвое меньше рыночной.
Более того, предлагаемый ЖК не размещен ни на одном сайте по продаже недвижимости. Речь идет о популярных порталах: DIM.RIA, ЛУН, Flatfy, Rieltor.ua.
Документы на строительство
Компания планировала построить 5-этажное здание с мансардой. Так что нас заинтересовало разрешение на строительство.
Из реестра разрешительных документов по запросу по коду ЕГРПОУ компании и по кадастровому номеру земельного участка разрешительная документация на строительство отсутствует. Но отдел продаж предоставил нам строительный паспорт, уверяя, что это и есть разрешительная документация.
Однако строительный паспорт – это документ, содержащий требования к строительству индивидуального жилого, садового или дачного дома не выше 2 этажей, без мансарды и площадью до 500 кв. м.
Строительный паспорт не является разрешением на строительство многоквартирного дома и не заменяет это разрешение, следовательно в отделе продаж вводят в заблуждение.
Кроме того, нас интересовало наличие градостроительных ограничений. Мы запросили и этот документ. Оказалось, что по градостроительным ограничениям предельная высота объекта должна быть не выше 3 этажей без учета мансарды.
Как объяснили менеджеры? Цитата: «0-й этаж не считается этажом. Мансарда тоже не считается этажом и может быть двухуровневой с юридической точки зрения».
Однако нам так и не ответили: как можно купить квартиру на 4 или 5 этаже, если ее в принципе не должно там быть?
Интересно, что все предоставленные отделом продаж документы касались разных объектов по трем адресам и не имели отношения к конкретной квартире. Похоже, главным было показать толстую папку, а не дать реальные подтверждения относительно конкретной квартиры.
Земельный участок
Земля, на которой идет строительство, находится в частной собственности застройщика. Это плюс. Однако на этом положительные моменты заканчиваются.
Эта земля неоднократно была поделена. Целевое назначение одного из участков: для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Второй участок предназначен для индивидуального жилого, гаражного и дачного строительства.
Об этом еще говорит? Максимум, что можно построить на этой земле – это жилой дом индивидуального типа и хозяйственные постройки или постройки.
Однако ни на одном из участков нельзя строить многоквартирные дома, кафе, магазины и другие атрибуты современных ЖК. Для этого целевым назначением земельного участка должно быть: 02.03 «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома».
Несоответствие строительства целевому назначению земельного участка – существенное нарушение законодательства. Это создает существенные опасности для инвестора.
Компания-застройщик
Дальше мы взялись за комплексную проверку компании-застройщика.
Первое, что увидели: основной вид деятельности – покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Отнюдь не строительство. Хотя этого требует законодательство.
Далее мы нашли налоговый долг до 2022 года (с 2022 года данные не отражаются). В Едином госреестре судебных решений нашли решение по искам вкладчиков, где с компании взыскали вложенные деньги. По этим решениям открыты исполнительные производства.
Также компания-застройщик оказалась среди должников по потребленной электрической энергии на сумму 125 000 грн.
Что в результате
Благодаря тщательной проверке клиентка сохранила свои средства и избежала потенциальных юридических проблем. Ведь такая инвестиция могла бы обернуться следующим.:
- строительство так и не будет завершено;
- объект не введут в эксплуатацию, соответственно оформить право собственности на квартиру станет невозможно;
- возврат инвестированных средств маловероятен;
- в худшем случае — возведенное здание могут обязать демонтировать как возведенное с нарушениями.
Планируете купить недвижимость? Сделайте это безопасно и выгодно. Заказывайте комплексную проверку от опытных адвокатов по недвижимости Mitrax.
