Перевірка забудовника: що ховалося за «вигідними» пропозиціями
Клієнтка шукала квартиру у столиці. На одному сайті їй трапився справжній скарб. Забудовник пропонував:
- квартири за ціною нижче ринкової;
- автівку у подарунок. Інвестор міг обрати 1 з 3 моделей, а після підписання договору забирав ключі та документи на авто.
- сплату за таксі, якщо покупець бронював квартиру для перегляду.
Надто добре, щоб бути правдою? Клієнтка відчула те саме. Тож звернулася до нас, щоб виявити приховані ризики та прийняти зважене рішення. Адвокати Mitrax взялися за комплексну перевірку забудовника та його об’єкта.
Сайт компанії та інші відомості в мережі
Ми почали з аналізу сайту, який знайшла наша клієнтка. Там забудовник детально розписав всі переваги ЖК, дав посилання на соцмережі та навіть виклав дозвільні документи. На перший погляд, все як і має бути.
При детальнішому аналізі виявилося підозріле:
- соцмережі компанії створені всього близько місяця тому. Це ще не доказ шахрайства, але все одно «дзвіночок»;
- за геолокацією, де ведеться будівництво, Google чомусь показав інший ЖК. Фото були ті ж самі, але назва та сайт – інші. У відділі продажів пояснили, що на І-II чергу будівництва діяв один сайт, на III – інший;
- на сайті не було зазначено дати здачі ЖК в експлуатацію. Зі слів відділу продажів є 3 черги будівництва. Перша – вже здана і заселена. Здача другої черги запланована на кінець 2025 року, а третьої – на 4 квартал 2026 року.
Телефоном менеджер запропонував купити готові квартири першої черги. Деякі з них можна придбати вже з орендарем. Звучить як приваблива інвестиція. Втім, дивно: зазвичай хороші ЖК розпродані до моменту введення в експлуатацію. А цей чомусь не продається, та ще й за ціною вдвічі меншу за ринкову.
Щобільше, запропонований ЖК не розміщений на жодному сайті з продажу нерухомості. Мова йде про популярні портали: DIM.RIA, ЛУН, Flatfy, Rieltor.ua.
Документи на будівництво
Компанія планувала збудувати 5-поверховий будинок із мансардою. Тож нас зацікавив дозвіл на будівництво.
З реєстру дозвільних документів за запитом по коду ЄДРПОУ компанії та за кадастровим номером земельної ділянки дозвільна документація на будівництво відсутня. Але відділ продажу надав нам будівельний паспорт, запевняючи, що це і є дозвільною документацією.
Проте будівельний паспорт – це документ, який містить вимоги до будівництва індивідуального житлового, садового чи дачного будинку не вище 2 поверхів, без мансарди та площею до 500 кв. м.
Будівельний паспорт НЕ Є дозволом на будівництво багатоквартирного будинку і не замінює цей дозвіл, отже у відділі продажу вводили в оману.
Крім того, нас цікавила наявність містобудівних обмежень. Тож ми запросили і цей документ. Виявилося, що за містобудівними обмеженнями гранична висота об’єкта має бути не вище 3 поверхів без урахування мансарди.
Як це пояснили менеджери? Цитата: «0-й поверх не вважається за поверх. Мансарда теж не вважається за поверх і може бути дворівневою з юридичного погляду».
Проте нам так і не відповіли: як можна купити квартиру на 4 чи 5 поверсі, якщо його в принципі не повинно там бути?
Цікавим ще було те, що усі надані відділом продажу документи стосувалися різних об’єктів за трьома адресами й не мали стосунку до конкретної квартири. Схоже, головним було — показати товсту папку, а не дати реальні підтвердження щодо конкретної квартири.
Земельна ділянка
Земля, де проходить будівництво, перебуває у приватній власності забудовника. Це плюс. Проте на цьому позитивні моменти закінчуються.
Ця земля неодноразово була поділена. Цільове призначення однієї з ділянок: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Друга ділянка призначена для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва.
Про ще це говорить? Максимум, що можна збудувати на цій землі – це житловий будинок індивідуального типу та господарські будівлі чи споруди.
Проте на жодній з ділянок не можна будувати багатоквартирні будинки, кафе, магазини та інші атрибути сучасних ЖК. Для цього цільовим призначенням земельної ділянки має бути: 02.03 «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».
Невідповідність будівництва цільовому призначенню земельної ділянки – суттєве порушення законодавства. Це створює значні ризики для інвестора.
Компанія-забудовник
Далі ми взялись за комплексну перевірку компанії-забудовника. Перше, що побачили: основний вид діяльності – купівля та продаж власного нерухомого майна. Аж ніяк не будівництво. Хоча цього вимагає законодавство.
Далі ми знайшли податковий борг до 2022 року (з 2022 року дані не відображаються). В Єдиному держреєстрі судових рішень знайшли рішення за позовами вкладників, де з компанії стягнули вкладені гроші. За цими рішеннями відкриті виконавчі провадження.
Також компанія-забудовник опинилася серед боржників по спожитій електричній енергії на суму 125 000 грн.
Що в результаті
Завдяки ретельній перевірці клієнтка зберегла свої кошти та уникнула потенційних юридичних проблем. Адже така інвестиція могла б обернутися наступним:
- будівництво так і не буде завершено;
- об’єкт не введуть в експлуатацію, відповідно — оформити право власності на квартиру стане неможливо;
- повернення інвестованих коштів є малоймовірним;
- у найгіршому випадку — зведену будівлю можуть зобов’язати демонтувати як таку, що зведена з порушеннями.
Плануєте придбати нерухомість? Зробіть це безпечно та вигідно. Замовляйте комплексну перевірку від досвідчених адвокатів з нерухомості Mitrax.
