Врятували клієнта від втрати 560 кв. м нерухомості, які намагалася забрати Київрада
У Києві є категорія позовів, з якою може зіткнутися майже кожен власник нерухомості. Міська рада раптово згадує про колишні комунальні приміщення, які вже 10-20 років належать звичайним людям або бізнесу. І не просто згадує, а намагається повернути це майно через суд. Навіть попри те, що актуальний власник придбав цю нерухомість законно.
Саме так сталося з нашим клієнтом. Київрада хотіла забрати в нього понад 560 кв. м нежитлових приміщень. Розповідаємо, як справа пройшла 2 кола розгляду, чому Верховний Суд поставив під сумнів позицію Київради і чим усе завершилося.
Чому виник конфлікт
Наш клієнт придбав 2 об’єкти нерухомості у 2020 році. Купував не з рук і не поспіхом: майно продавали в межах виконавчих проваджень. Все законно та офіційно. Договори посвідчував приватний нотаріус. Право власності зареєстрували в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Через рік йому прийшов позов. Київська міська рада та комунальне підприємство заявили, що весь цей будинок — комунальна власність. І це майно фактично «вкрали» у територіальної громади.
Виявляється, ці приміщення продали ще у жовтні 2002 року. І саме цей договір позивачі назвали нікчемним з ряду причин:
- почеркознавча експертиза встановила, що підпис директора компанії-покупця на договорі підроблений;
- печатка на договорі 2002 року містила реквізити, які товариство почало використовувати лише у 2019-му;
- син померлого директора компанії-покупця під час допиту заявив, що жодних приміщень за відповідною адресою товариство не купувало.
Якщо договір підроблений, значить він нікчемний. Тобто він не породжує ніяких юридичних прав та обов’язків, а сторони мають повернути все, що було отримано за таким договором. Ситуація виглядала складною.
Що ми зробили для клієнта
Найпростіше і найгірше було б піти в лобове заперечення. Доводити, що договір 2002 року справжній, сперечатися з почеркознавчою експертизою, ставити під сумнів покази свідка.
Ми обрали іншу стратегію — змістили фокус справи із питання «чи законно клієнт отримав нерухомість?» на «чи дійсно це майно належало Київраді?».
За законом у такому спорі саме Київрада мала довести 4 речі:
- факт виникнення права комунальної власності у спосіб і в порядку, встановлених законодавством;
- безперервність цього права до моменту вибуття майна;
- вибуття майна з володіння поза волею законного власника;
- наявність усієї сукупності передбачених законом умов для витребування майна у чинного власника.
Ми взялися перевіряти кожну ланку. І почали з того, що позивачі вважали своїм головним доказом — акта приймання-передачі будівлі у володіння комунальному підприємству від 11.03.2002 року.
Коли справа дійшла до касації, Верховний Суд наголосив: передача будинку у володіння КП сама по собі не підтверджує набуття права власності на об’єкт нерухомого майна.
Це змінило всю конфігурацію справи. Акт більше не був козирем позивачів. Він став їхньою проблемою.
Справу відправили на новий розгляд. Під час нього судам належало перевірити весь ланцюг виникнення права комунальної власності. Тому ми зосередилися на наступному:
- аналіз кожного доказу окремо. Ми з’ясовували правову природу кожного документу та які саме юридичні факти він насправді засвідчує;
- аналіз доказів у сукупності та взаємозв’язку. Ми шукали прогалини між ланками в ланцюгу виникнення права власності;
- розширення предмета доказування. Ми наполягали, що дослідженню підлягають також технічна документація, матеріали інвентаризації, послідовність переходу права власності та фактичне володіння майном протягом тривалого часу.
Тепер позивачі змушені були доводити те, що мали довести ще у 2021 році: історію створення об’єкта, його проєктування, будівництво і введення в експлуатацію.
Для цього вони намагалися витребувати нові докази через суд:
- дозвіл на виконання будівельних робіт і всю документацію, яка стала підставою для його видачі;
- проєктно-кошторисну документацію на будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення;
- проєктно-кошторисну документацію щодо будівництва суміжних житлових будинків.
Тут ланцюг остаточно розсипався. Державний архів м. Києва відповів, що дозволу на виконання будівельних робіт та документації до нього не виявлено. Дві проєктні організації ухвалу суду просто не виконали. У реєстрових книгах БТІ реєстрація права власності на об’єкт за цією адресою — відсутня. А площа та адреса майна в акті від 11.03.2002 не збігалися з площею та адресою спірних приміщень.
Виявилося, що місто не має первинних правовстановлюючих документів на майно, яке 20 років вважало своїм.
Що вирішив суд
У лютому 2026 року суд повністю відмовив Київській міській раді та комунальному підприємству у задоволенні позову. Наразі справа перебуває на стадії апеляційного провадження, а ми продовжуємо захищати клієнта.
Але що ця справа демонструє кожному власнику нерухомості?
- Право власності має підтверджуватися конкретними доказами, а не припущеннями.
- Набуття права комунальної власності чітко регламентоване. Прийняття локальних актів органу місцевого самоврядування само по собі не робить майно комунальним.
- Акт приймання-передачі без інших доказів не підтверджує виникнення речового права. Це прямо вказав Верховний Суд.
Тому найкращий захист у таких спорах — це системна перевірка кожного доказу опонента. Якщо у вас виникла подібна ситуація, де вас незаконно намагаються позбавити права власності — зверніться до нас за контактами на цьому сайті.
