Спасли клиента от потери 560 кв. м недвижимости, которые пыталась забрать Киевсовет
В Киеве есть категория исков, с которой может столкнуться почти каждый владелец недвижимости. Городской совет внезапно упоминает о бывших коммунальных помещениях, которые уже 10-20 лет принадлежат обычным людям или бизнесу. И не просто вспоминает, а пытается вернуть это имущество через суд. Даже, несмотря на то, что актуальный владелец приобрел эту недвижимость законно.
Именно так произошло с нашим клиентом. Киевсовет хотел забрать у него более 560 кв. м нежилых помещений. Рассказываем, как дело прошло 2 круга рассмотрения, почему Верховный Суд подверг сомнению позицию Киевсовета и чем все завершилось.
Почему возник конфликт
Наш клиент приобрел 2 объекта недвижимости в 2020 году. Покупал не с рук и не спешно: имущество продавали в пределах исполнительных производств. Все законно и официально. Договоры удостоверялся частным нотариусом. Право собственности зарегистрировали в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Через год ему пришел иск. Киевский городской совет и коммунальное предприятие заявили, что все это здание — коммунальная собственность. И это имущество фактически «украли» у территориального общества.
Оказывается, эти помещения были проданы еще в октябре 2002 года. И именно этот договор истцы назвали ничтожным по ряду причин:
- почерковедческая экспертиза установила, что подпись директора компании-покупателя на договоре поддельная;
- печать на договоре 2002 года содержала реквизиты, которые общество начало использовать только в 2019 году;
- сын умершего директора компании-покупателя во время допроса заявил, что никаких помещений по соответствующему адресу общество не покупало.
Если договор поддельный, значит он ничтожен. То есть, он не порождает никаких юридических прав и обязанностей, а стороны должны вернуть все, что было получено по такому договору. Ситуация выглядела сложной.
Что мы сделали для клиента
Самое простое и худшее было бы пойти в лобовое отрицание. Доказывать, что договор 2002 года настоящий, спорить с почерковедческой экспертизой, подвергает сомнению показания свидетеля.
Мы выбрали другую стратегию — сместили фокус дела по вопросу «законно ли клиент получил недвижимость?». на «действительно ли это имущество принадлежало Киевсовету?».
По закону в таком споре именно Киевсовет должен был доказать 4 вещи:
- факт возникновения права коммунальной собственности способом и в порядке, установленных законодательством;
- непрерывность этого права к моменту выбытия имущества;
- выбытие имущества из владения вне воли законного собственника;
- наличие всей совокупности предусмотренных законом условий для истребования имущества у действующего собственника.
Мы взялись проверять каждое звено. И начали с того, что истцы считали своим главным доказательством акта приемки-передачи здания во владение коммунальному предприятию от 11.03.2002 года.
Когда дело дошло до кассации, Верховный Суд подчеркнул: передача дома во владение КП сама по себе не подтверждает обретение права собственности на объект недвижимого имущества.
Это изменило всю конфигурацию дела. Акт больше не являлся козырем истцов. Он стал их проблемой.
Дело было отправлено на новое рассмотрение. Во время него судам предстояло проверить всю цепь возникновения права коммунальной собственности. Поэтому мы сосредоточились на следующем:
- анализ каждого доказательства в отдельности. Мы выясняли правовую природу каждого документа и какие именно юридические факты он действительно удостоверяет;
- анализ доказательств в совокупности и взаимосвязи Мы искали пробелы между звеньями в цепи возникновения права собственности;
- расширение предмета доказывания. Мы настаивали, что исследованию подлежат техническая документация, материалы инвентаризации, последовательность перехода права собственности и фактическое владение имуществом в течение длительного времени.
Теперь истцы вынуждены были доказывать то, что должны были доказать еще в 2021 году: историю создания объекта, его проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию.
Для этого они пытались истребовать новые доказательства через суд:
- разрешение на выполнение строительных работ и всю документацию, ставшую основанием для его выдачи;
- проектно-сметную документацию на строительство жилищного комплекса со встроенными помещениями общественного назначения;
- проектно-сметную документацию по строительству смежных жилых домов.
Здесь цепь окончательно рассыпалась. Государственный архив г. Киева ответил, что разрешения на выполнение строительных работ и документации к нему не обнаружено. Две проектные организации определение суда просто не выполнили. В регистровых книгах БТИ регистрация права собственности на объект по этому адресу отсутствует. Площадь и адрес имущества в акте от 11.03.2002 не совпадали с площадью и адресом спорных помещений.
Оказалось, что у города нет первичных правоустанавливающих документов на имущество, которое 20 лет считало своим.
Что решил суд
В феврале 2026 года суд полностью отказал Киевскому городскому совету и коммунальному предприятию в удовлетворении иска. Сейчас дело находится в стадии апелляционного производства, а мы продолжаем защищать клиента.
Но что это дело показывает каждому собственнику недвижимости?
- Право собственности должно подтверждаться конкретными доказательствами, а не предположениями.
- Обретение права коммунальной собственности четко регламентировано. Принятие локальных актов органа местного самоуправления само по себе не делает имущество коммунальным.
- Акт приемки-передачи без других доказательств не подтверждает возникновение вещного права. Это прямо указал Верховный Суд.
Поэтому лучшая защита в таких спорах – это системная проверка каждого доказательства оппонента. Если у вас возникла подобная ситуация, где вас незаконно пытаются лишить права собственности, обратитесь к нам за контактами на этом сайте.
