Будь-яка інвестиція — це баланс ризику та прибутковості. Успіх вкладень гарантувати неможливо, але оцінити юридичні ризики інвестування цілком реально. У цій статті розберемося, як інвестору розпізнати сумнівну угоду, що призведе до втрати активів.
3 типові сценарії небезпечних угод в інвестиціях
Особливість сфери інвестування — навіть якщо вас ніхто не збирається обманювати, ви все одно можете вкластися в небезпечний об’єкт і надбати чимало проблем. Є 3 поширені сценарії, в яких інвестори втрачають гроші.
- Власник намагається позбутися проблемного бізнесу чи нерухомості.
Це не зовсім добросовісна поведінка, але й не шахрайство. Наприклад, у компанії накопичився податковий борг. Гасити його нічим. Щоб не розбиратися з проблемами, бізнес намагаються продати якомога швидше.
Також є подібні ризики інвестування в нерухомість. Власник офісної будівлі має щодо неї судовий спір. І розуміє, що його нерухомість, скоріш за все, арештують. Доки цього не сталося, він прагне її продати, а собі зберегти кошти.
- Власник усвідомлено готує шахрайську схему.
Наприклад, вам пропонують компанію з фіктивними фінансовими показниками: завищені обороти, приховані витрати та борги. Або ж пропонують нерухомість за ціною на 30 % нижче ринку, яку паралельно продадуть ще 10 людям.
- Власник сам не знає про наявні проблеми.
Так теж буває. Особливо поширені такі ризики під час інвестування в бізнес. Наприклад, компанія співпрацює з контрагентом, якого ДПС починає вважати ризиковим. Податкові накладні компанії блокуються. В гіршому випадку донараховується ПДВ.
Як перевірити бізнес або нерухомість перед купівлею та уникнути прихованих проблем? Для цього необхідно комплексно перевіряти об’єкт та його власників. Найкраще з цим впорається юрист у сфері інвестування. Деякі «дзвіночки» можна помітити ще під час спілкування з продавцями.
Як розпізнати шахрайство при інвестуванні
Є декілька ознак в діях продавця, які мають насторожити. Зазвичай вони проявляються під час узгодження деталей майбутньої угоди. Зокрема, мова йде про наступне:
- штучне прискорення процесу та тиск на інвестора. «Завтра приїде інший покупець, який вже готовий платити», «така знижка діє тільки 2 дні» тощо. Це класичні прийоми, які змушують прийняти швидке та необдумане рішення;
- нав’язування «свого» нотаріуса. Можливо, в угоді є порушення, на які інший нотаріус зверне увагу, а «свій» закриє очі;
- небажання залучати юристів. Намагання уникнути юридичної перевірки інвестицій красномовно натякає на наявність ризиків;
- відмова в наданні документів та інформації. Можливо, продавець намагається щось приховати.
- готовий проєкт угоди, який не можна змінити. Запропонувати бачення майбутнього договору — це нормально. Але наполягати винятково на своїх умовах — ні.
На що ще звернути увагу при інвестуванні? Звісно, це фінансові сигнали. Ціна нижче ринкової на 20-30 % і більше. Готовність продавця до значних знижок. Вимоги внесення повної передоплати якомога швидше.
Найпоширеніші ризики інвестування
У нашій практиці зустрічаються 3 найпоширеніші небезпеки для інвесторів. І усі вони стають результатом недостатньої перевірки контрагента та об’єкта, який він пропонує.
Приховані зобов’язання. Це можуть бути податкові борги та штрафи, невиплачена заробітна плата працівникам, заборгованість перед орендодавцями, постачальниками, покупцями тощо. Гірше, якщо проблема вже існує, а відкритого спору ще немає. Проте досвідчені адвокати з’ясують і такі приховані небезпеки.
Фіктивні компанії. Іншими словами — імітація бізнесу. Наприклад, за документами будівельна компанія виконує підрядні роботи на 15-20 млн грн. Але фактично у неї в розпорядженні немає ні техніки, ні працівників.
Недостовірні фінпоказники. Це розповсюджений ризик інвестування у франшизу. Вам показують привабливу презентацію із завищеними показниками окупності, замовчуванням витрат, приховуванням сезонних коливань тощо.
Є ще дещо, що необхідно перевірити перед інвестицією. Це сімейний стан продавця. Якщо він одружений, то його нерухомість та бізнес можуть бути спільною сумісною власністю подружжя. Продавати їх можна лише за згодою чоловіка або дружини, якщо інше не передбачене шлюбним договором.
Як безпечно інвестувати в бізнес та нерухомість
Щоб отримати прибутковий актив замість купи проблем, необхідно підготуватися. Для цього існує legal due diligence інвестицій. Це повна юридична перевірка нерухомості чи бізнесу до підписання угоди. Завдання фахівця — виявити усі можливі ризики та надати інвестору картину «як є».
Зокрема, в рамках послуги супроводу інвестицій аналізуються:
- корпоративні документи або документи власника на нерухомість;
- фінансова звітність;
- судові спори, арешти, застави тощо;
- актуальні договори та зобов’язання;
- юридична історія об’єкта та продавця;
- умови інвестиційної угоди.
За результатами перевірки адвокат сформує звіт з висновками: які ризики існують, наскільки вони критичні та які шляхи мінімізації можливі. Якщо вам потрібна попередня консультація з інвестування, зв’яжіться з нами за контактами на цьому сайті.
(1 оцінок, середнє 4,00 з 5)
Loading... 
Медичне право 
