Любая инвестиция – это баланс риска и прибыльности. Успех вложений гарантировать невозможно, но оценить юридические риски инвестирования вполне реально. В этой статье разберемся, как инвестору распознать сомнительное соглашение, что приведет к потере активов.
3 типичных сценария опасных сделок в инвестициях
Особенность сферы инвестирования — даже если вас никто не собирается обманывать, вы все равно можете вложиться в опасный объект и обрести немало проблем. Есть 3 распространенных сценария, в которых инвесторы теряют деньги.
- Владелец пытается избавиться от проблемного бизнеса или недвижимости.
Это не совсем добросовестное поведение, но и не мошенничество. К примеру, у компании накопился налоговый долг. Тушить его нечем. Чтобы не разбираться с проблемами, бизнес пытаются продать как можно скорее.
Также существуют подобные риски инвестирования в недвижимость. Владелец офисного здания имеет по нему судебный спор. И понимает, что его недвижимость, скорее всего, арестуют. Пока этого не произошло, он стремится ее продать, а себе сберечь средства.
- Владелец осознанно готовит мошенническую схему.
К примеру, вам предлагают компанию с фиктивными финансовыми показателями: завышенные обороты, скрытые расходы и долги. Или предлагают недвижимость по цене на 30% ниже рынка, которую параллельно продадут еще 10 людям.
- Владелец сам не знает об имеющихся проблемах.
Да тоже бывает. Особенно распространены такие риски при инвестировании в бизнес. К примеру, компания сотрудничает с контрагентом, которого ДПС начинает считать рисковым. Налоговые компании блокируются. В худшем случае доначисляется НДС.
Как проверить бизнес или недвижимость перед покупкой и избежать скрытых проблем? Для этого необходимо комплексно проверять объект и его владельцев. Лучше всего с этим справится юрист в сфере инвестирования. Некоторые «колокольчики» можно заметить еще во время общения с продавцами.
Как распознать мошенничество при инвестировании
Есть несколько признаков в действиях продавца, которые должны быть насторожены. Обычно они появляются при согласовании деталей грядущего соглашения. В частности, речь идет о следующем:
- искусственное ускорение процесса и давление на инвестора. «Завтра приедет другой покупатель, который уже готов платить», «такая скидка действует только 2 дня». Это классические приемы, заставляющие принять быстрое и необдуманное решение;
- навязывание «своего» нотариуса. Возможно, в сделке есть нарушения, на которые другой нотариус обратит внимание, а свой закроет глаза;
- нежелание привлекать юристов. Попытки избежать юридической проверки инвестиций красноречиво намекают на наличие рисков;
- отказ в предоставлении документов и информации. Возможно, продавец пытается что-то скрыть.
- готовый проект сделки, который нельзя изменить. Предложить видение будущего договора – это нормально. Но настаивать исключительно на своих условиях нет.
На что еще обратить внимание при инвестировании? Естественно, это денежные сигналы. Цена ниже рыночной на 20-30% и больше. Готовность продавца к значительным скидкам. Требования внесения полной предоплаты как можно скорее.
Наиболее распространенные риски инвестирования
В нашей практике встречаются 3 наиболее распространенные опасности для инвесторов. И все они становятся результатом недостаточной проверки контрагента и предлагаемого им объекта.
Скрытые обязательства. Это могут быть налоговые долги и штрафы, невыплаченная заработная плата работникам, задолженность перед арендодателями, поставщиками, покупателями и т.п. Хуже если проблема уже существует, а открытого спора еще нет. Однако опытные адвокаты выяснят и такие скрытые опасности.
Фиктивные компании. Другими словами – имитация бизнеса. К примеру, по документам строительная компания выполняет подрядные работы на 15-20 млн грн. Но фактически у нее в распоряжении нет ни техники, ни работников.
Недостоверные финпоказатели. Это распространенный риск инвестирования во франшизу. Вам показывают привлекательную презентацию с завышенными показателями окупаемости, умалчиванием затрат, сокрытием сезонных колебаний и т.д.
Есть еще кое-что, что необходимо проверить перед инвестицией. Это семейное положение продавца. Если он женат, то его недвижимость и бизнес могут быть общей совместной собственностью супругов. Продавать их можно только с согласия супруга, если иное не предусмотрено брачным договором.
Как безопасно инвестировать в бизнес и недвижимость
Чтобы получить прибыльный актив вместо кучи проблем, необходимо подготовиться. Для этого существует legal due diligence инвестиций. Это полная юридическая проверка недвижимости или бизнеса до заключения соглашения. Задача специалиста — выявить все возможные риски и предоставить инвестору картину как есть.
В частности, в рамках услуги сопровождения инвестиций анализируются:
- корпоративные документы или документы владельца на недвижимость;
- финансовая отчетность;
- судебные споры, аресты, залоги и т.п.;
- актуальные договоры и обязательства;
- юридическая история объекта и продавца;
- условия инвестиционного соглашения.
По результатам проверки адвокат сформирует отчет с выводами: какие риски существуют, насколько они критичны и какие пути минимизации возможны. Если вам необходима предварительная консультация по инвестированию, свяжитесь с нами по контактам на этом сайте.
(Пока оценок нет) 
Загрузка... 
Семейные споры 
