Перевірка документів на нерухомість перед покупкою: лайфхаки від юристів

• Що включає перевірка об’єкта нерухомості
• З чого розпочати перевірку документів нерухомості
• Як перевірити арешти на нерухомість та інші неочевидні сюрпризи

Іноді пошуки потрібної квартири розтягуються на роки. І ось нарешті ви знайшли відповідний варіант! Влаштовує все: ремонт, планування, вартість. Хочеться швидше провести угоду та заїхати у нове житло.

Не поспішайте. Переконайтеся, що придбання не обернеться юридичними проблемами та втратою грошей. Які документи потрібно перевірити перед покупкою квартири чи будинку? Як підготуватися до угоди та убезпечити свої інтереси? Про це розкажуть адвокати Mitrax

Що включає перевірка об’єкта нерухомості

Як тільки ви знайшли потрібне житло, важливо переконатися в його «юридичній чистоті». Простими словами вам потрібно дізнатися таке:

• ваш продавець – чи точно він є законним власником? Якщо ви маєте справу з представником за дорученням – чи уповноважений він на продаж цього житла;
• чи можна продавати таку квартиру? Для цього потрібна перевірка обтяження на нерухомість. Перегляньте реєстр виконавчих проваджень, щоб розуміти, чи потенційні кредитори не будуть оскаржувати продаж квартири як правочин, вчинений для уникнення відповідальності, ухилення від повернення боргу.
• репутація попередніх власників: чи не залишилося боргів за комунальні послуги чи зареєстрованих мешканців, чи немає у них зв’язків з сумнівними юридичними особами;
• попередні правовстановлюючі договори і всі документи, які надавались державному реєстратору при попередніх змінах власників; 
• чи не фігурує ця нерухомість у судових спорах. Судові провадження несуть ризик скасування права власності на житло чи встановлення заборони відчуження цього майна. Наприклад, якщо квартира отримана у спадщину, то інші люди, які вважають себе спадкоємцями, можуть це оскаржувати.

Незважаючи на кількість нюансів, поверхневий аналіз можна провести самостійно. І це вже дасть багато інформації. Звичайно, швидше та надійніше замовити юридичну перевірку квартири від професіонала. Наприклад, юрист для перевірки квартири – такий фахівець знає куди дивитися і де шукати каверзу. Тому він швидко виявить неочевидну інформацію, яку продавець хотів би приховати.

З чого розпочати перевірку документів нерухомості

Ви розпитали продавця про квартиру, обговорили всі технічні нюанси та погодились з умовами угоди. Час починати «юридичну розвідку». Насамперед, попросіть у продавця його паспорт, довіреність (якщо є) та оригінали документів на квартиру.

Якщо договір купівлі-продажу підписуватиме представник, перевірка документів на квартиру включає аналіз його довіреності. Перевірте правильність паспортних даних, термін дії документа та повноваження. Важливо переконатися, що довіреність точно дає право на продаж цього об’єкта.

Далі слід перевірити документи на квартиру, які фіксують право власності. Це може бути:

• договір купівлі-продажу чи дарування;
• свідоцтво про прийняття спадщини – якщо власник отримав житло у спадок;
• судове рішення, за яким людину визнали власником квартири.

Важливо не лише побачити оригінальні документи, а й додатково їх перевірити. Перевірка квартири перед покупкою у Києві обов’язково включає цей етап. Що важливо подивитися?

Зайдіть до Єдиного держреєстру судових рішень. Там можна дізнатись чи немає судових спорів, які так чи інакше стосуються цієї нерухомості, або загалом майна продавця. Відсутність спорів – важливий аспект юридичної перевірки будинку перед покупкою.

Якщо йдеться про свідоцтво про право власності в порядку спадкування, зверніть увагу на дату. Добре, якщо продавець увійшов у спадок давно. Хоча б 3 роки тому. Це мінімізує ризики, що на нерухомість претендують інші спадкоємці.

Як перевірити арешти на нерухомість та інші неочевидні сюрпризи

Якщо житло під арештом, у заставі чи іпотеці, його не можна продавати. Але недобросовісних власників це не бентежить. Для вас це може обернутися визнанням угоди недійсною. Житло відберуть. А чи повернуть гроші – велике питання.

Тому перевірка квартири на юридичну чистоту передбачає моніторинг реєстрів. Зокрема, Держреєстру прав на нерухомість. Юрист з нерухомості зможе перевірити не лише реєстр, а й всю попередню історію житла та всіх його попередніх власників. 

Також інформацію можна отримати з Опендатабот. Для цього візьміть у власника його ІПН – «ідентифікаційний код».

Також будинок чи квартиру важливо перевірити на відсутність зареєстрованих мешканців, особливо дітей,  та заборгованості з комуналки. У першому випадку попросіть продавця подати свіжу довідку з ОСББ про прописаних осіб. У другому запитайте у нього довідки із комунальних служб.

У багатьох постає питання: скільки коштує перевірити квартиру на юридичну чистоту? І навіщо на це витрачатися, якщо нотаріус все одно дивитиметься документи перед угодою? Але нотаріус перевіряє лише найголовніше. Він не глибоко «копатиме». Безпека ваших інтересів не входить до його завдань. Про це повинні подбати ви чи ваш юрист для перевірки нерухомості.

Один із напрямків роботи адвокатів Mitrax – це перевірка квартир у Києві, житлових будинків, офісних та інших приміщень. Ми аналізуємо документи, юридичну історію, репутацію забудовників, повноваження продавців. Робимо все, щоб ви купували нерухомість вигідно та безпечно. Щоб дізнатися про ціни на юридичну перевірку квартири або іншого об’єкта, зв’яжіться з нами за контактами на цьому сайті.