Мабуть, кожен в Україні чув про шахрайські схеми під час купівлі-продажу житла. Але хто вчиться на чужих помилках? Коли людина нарешті знаходить ідеальну квартиру, виникає спокуса знехтувати юридичним аудитом. Хочеться скоріше підписати договір та отримати ключі!
Щоб зберегти голову «в холоді», варто розуміти реальні ризики купівлі житла без правової перевірки. Розглянемо детальніше, які неприємності можуть спіткати покупця нерухомості.
Ризики купівлі нерухомості під час війни від забудовника
Первинний ринок житла наразі майже «мертвий». Більшість людей віддають перевагу готовим квартирам: обирають ЖК, що прийняті в експлуатацію, або розглядають пропозиції від вторинного власника.
Щоб привабити інвесторів, забудовники намагаються пропонувати «смачні» ціни. Якщо ви хочете скористатися моментом, не варто забувати про обережність. Про те, як перевірити нерухоме майно та компанію-девелопера, ми детально описали в цій статті.
Ось що буде, якщо знехтувати аудитом:
- заплатите гроші, а будівельні роботи зупиняться на невизначений строк. Причини різні – від банкрутства або шахрайства забудовника до порушення ним технічних норм. Замість житла ви отримаєте витрати на судову тяганину. Уникнути цього можна, якщо завчасно перевірити репутацію компанії та дозвільні документи;
- придбали за договором одну нерухомість, а по факту отримали зовсім іншу. Купували квартиру з ізольованими кімнатами, а забудовник надав із суміжними. Варто було звертати більше уваги на опис житла в угоді та її додатках;
- підписали договір з невигідними умовами – інвестор винен все, а забудовник нічого. Наприклад, для клієнта передбачені чималі штрафи за прострочку чергового платежу. Зате компанія може «безкарно» запізнитися зі здачею ЖК або збільшити вартість квартири. Як застрахуватися? Уважно читати договір та консультуватися з адвокатом.
Не варто забувати, що придбання нерухомості під час воєнного стану ще ризикованіше, ніж у мирні часи. Додається загроза фізичного знищення майна ракетним ударом. Будівельна компанія має більше шансів збанкрутувати. Ціни на матеріали та роботи можуть вирости так, що з інвесторів вимагатимуть додаткові внески.
Щоб бути готовим до наслідків, завчасно обговоріть усі сценарії із забудовником. Бажано залучати до переговорів адвоката, який допоможе закріпити ваші домовленості на папері.
Підводні камені купівлі будинку або квартири від власника
Нагадаємо, що головний ризик в угоді із забудовником – це втратити чималі гроші та не отримати нічого. Натомість на вторинному ринку ви ризикуєте придбати житло з купою проблем. Їх доведеться вирішувати вашим коштом.
Як не дозволити неприємним сюрпризам зіпсувати радість новосілля? Для початку варто знати, як перевірити нерухомість перед покупкою «з рук». Покроковий алгоритм для самостійного аудиту описаний у цій статті.
Уявімо, що покупець знехтував перевіркою та без зайвих питань заплатив продавцю. Чого можна очікувати?
Купівля квартири у шахраїв
Війна стала «вікном можливостей» для численних махінаторів з нерухомістю. Поширений сюжет: законні власники виїжджають за кордон, а шахраї тим часом намагаються продати їхнє житло за підробленими документами.
Уявіть, ви підписали договір, заплатили гроші та отримали ключі. Через місяць на порозі вашої квартири з’являється її справжній власник. Він не хоче чути про вашу угоду та вимагає звільнити його законні квадратні метри.
Те, що ви не знали, як перевірити кому належить нерухомість та самі потрапили на гачок аферистів – не звільняє від наслідків.
По-перше, власник може звернутися із заявою до правоохоронців про порушення вами недоторканості його житла. Тоді тонкощі вашої угоди доведеться пояснювати поліції.
По-друге, хазяїн квартири має право звернутися до суду з позовом про витребування своєї нерухомості у вас, як добросовісного набувача. Вам доведеться повернути квартиру власнику. А от чи поверне фейковий продавець ваші гроші? Відповідь очевидна.
Арешт нерухомості
Надто приваблива ціна – частий показник того, що із житлом не все чисто. Зокрема, воно може перебувати під арештом чи у заставі. Власник розуміє, що втратить майно, тож поспішає його продати. Такі угоди порушують законодавство. Та зазвичай продавець «бере в долю» недобросовісного нотаріуса, який і допомагає провести цю операцію.
Чим це загрожує покупцю? Рано чи пізно кредитор колишнього власника захоче звернути стягнення на вашу новопридбану квартиру.
Якщо майно вже переоформлено на вас, то він звернеться до суду з вимогою визнати угоду купівлі-продажу недійсною. Сценарій звичний: житло повертається старому хазяїну, а вам мали б повернутися кошти. А що як продавець їх вже витратив?
Вберегтися від такої ситуації можна, якщо завчасно перевірити нерухомість в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Там ви побачите не тільки наявність обтяжень, але й дані реального власника.
Купівля будинку чи квартири з мешканцями
Хороший тон при продажу нерухомості – зняти з реєстрації всіх попередніх мешканців. Цим має займатися власник до укладення договору. А що робити, якщо він обіцяє зробити це пізніше? Або взагалі переконує, що «прописана» людина живе далеко та не претендує на користування житлом?
Придбання квартири з мешканцями загрожує наступним:
- «прописана» особа зберігає право на користування нерухомістю, тож може заявити про нього будь-якої миті;
- якщо зареєстрований неповнолітній, житло не можна продавати без згоди органу опіки та піклування. В іншому випадку варто готуватися до позову про визнання вашої угоди недійсною;
- ви переплатите за комунальні послуги, якщо їхня вартість залежить від кількості мешканців.
До речі, якщо ваш продавець перебуває в офіційному шлюбі, для купівлі-продажу потрібна згода подружжя на придбання нерухомості. Адже є ймовірність, що майно належить до спільної сумісної власності. Тож не забудьте оформити письмову згоду на її продаж у другого з подружжя. Без цього дружина або чоловік продавця матиме право оспорити вашу угоду.
Купівля-продаж нерухомості під час воєнного стану «у спадщину»
З цим пов’язана досить цинічна схема. Майбутній «продавець» втирається в довіру до самотніх літніх людей, допомагаючи їм з ліками та продуктами. За такий «догляд» просить оформити на нього заповіт, за яким він успадкує житло.
Потім потенційний спадкоємець виставляє нерухомість на продаж, хоча немає на це жодних прав. Адже справжні власники житла ще живі та мешкають у тій же квартирі. Натомість «продавець» пропонує покупцеві зачекати, доки старенькі помруть або виселити їх у будинок для літніх людей. Ці «незручності» компенсуються дуже привабливою ціною нерухомості.
Звісно, очевидна незаконність такої пропозиції має одразу відштовхнути. Та якщо ні, ось які наслідки матиме покупець:
- неможливо переоформити житло, доки живі законні власники;
- заповіт можна скасувати або змінити будь-якої миті;
- у стареньких можуть бути спадкоємці, які мають право на обов’язкову частку у спадщині;
- родичі власників можуть оспорити вашу угоду в суді, адже на це є всі підстави.
Купівля нерухомості від законного спадкоємця – це теж ризик. Якщо людина нещодавно оформила спадщину та вже спішить її продати, можливо, на це майно претендують інші спадкоємці. Навколо вашого житла розгорнуться судові баталії, і в результаті вашу угоду можуть визнати недійсною.
Придбання квартири за попереднім договором
Цей інструмент мав популярність на початку війни. Адже закриті реєстри не давали змоги оформити угоду купівлі-продажу як належить. Тому сторони підписували попередній договір, де домовлялися у майбутньому укласти основну угоду щодо придбання нерухомості.
Наприклад, ви хочете купити квартиру. Власник згоден її продати, але пізніше – спочатку він хоче знайти собі нове житло. Щоб закріпити цю домовленість та майбутні взаємні обов’язки, ви укладаєте попередню угоду.
У чому ризики такого механізму:
- цей договір не дає вам жодного права на нерухомість. Ви можете лише заявити свої права у майбутньому;
- зазвичай, покупцеві доводиться зробити платіж за квартиру наперед – проте це не дасть вам ніяких гарантій;
- продавець може укласти такі договори з необмеженою кількістю потенційних покупців.
Звісно, укладати безпечні та вигідні попередні договори можна. Для цього необхідно знати не тільки як перевірити нерухомість, але й вміти аналізувати саму угоду. Наскільки договір захищає ваші права? Це питання краще довірити досвідченому адвокату.
Перевіряти нерухомість чи вірити продавцеві «на слово» – кожен обирає сам. Головне розуміти, чи готові ви до наслідків, якщо все піде не по плану. А якщо ви хочете завчасно уникнути ризиків та придбати житло без жодних проблем, заручіться підтримкою досвідчених адвокатів з нерухомості Mitrax.
(5 оцінок, середнє 4,80 з 5)
Loading... 
Медичне право 
