Пожалуй, каждый в Украине слышал о мошеннических схемах при купле-продаже жилья. Но кто учится на чужих ошибках? Когда человек наконец-то находит идеальную квартиру, возникает соблазн пренебречь юридическим аудитом. Хочется поскорее подписать договор и получить ключи!
Чтобы сберечь голову «в холоде», следует понимать реальные риски покупки жилья без правовой проверки. Рассмотрим поподробнее, какие неприятности могут постигнуть покупателя недвижимости.
Риски покупки недвижимости во время войны от застройщика
Первичный рынок жилья сейчас почти «мертвый». Большинство людей предпочитают готовые квартиры: выбирают ЖК, принятые в эксплуатацию, или рассматривают предложения от вторичного собственника.
Чтобы привлечь инвесторов, застройщики пытаются предлагать «вкусные» цены. Если вы хотите воспользоваться моментом, не стоит забывать об осторожности. О том, как проверить недвижимое имущество и компанию девелопера, мы подробно описали в этой статье.
в этой статье.
Вот что будет, если пренебречь аудитом:
- заплатите деньги, а строительные работы остановятся на неопределенный срок. Причины разные – от банкротства или мошенничества застройщика до нарушения им технических норм. Вместо жилья вы получите расходы на судебную тяжбу. Избегнуть этого можно, если заранее проверить репутацию компании и разрешительные документы;
- приобрели по договору одну недвижимость, а по факту получили совсем другую. Покупали квартиру с изолированными комнатами, а застройщик предоставил со смежными. Следовало обращать больше внимания на описание жилья в сделке и ее приложениях;
- подписали договор с невыгодными условиями – инвестор виноват все, а застройщик ничего. К примеру, для клиента предусмотрены немалые штрафы за просрочку очередного платежа. Зато компания может «безнаказанно» опоздать со сдачей ЖК или увеличить стоимость квартиры. Как застраховаться? Внимательно читайте договор и консультируйтесь с адвокатом.
Не стоит забывать, что приобретение недвижимости во время военного положения еще более рискованно, чем в мирные времена. Добавляется угроза физического уничтожения имущества ракетным ударом. Строительная компания имеет больше шансов обанкротиться. Цены на материалы и работы могут вырасти так, что с инвесторов потребуют дополнительные взносы.
Чтобы быть готовым к последствиям, заранее обсудите все сценарии с застройщиком. Желательно вовлекать в переговоры адвоката, который поможет закрепить ваши договоренности на бумаге.
Подводные камни покупки дома или квартиры от владельца
Напомним, что главный риск в соглашении с застройщиком – потерять немалые деньги и не получить ничего. На вторичном рынке вы рискуете приобрести жилье с кучей проблем. Их придется решать на ваши средства.
Как не позволить неприятным сюрпризам испортить радость новоселья? Для начала следует знать, как проверить недвижимость перед покупкой «с рук». Пошаговый алгоритм для самостоятельного аудита описан в этой статье.
Представим, что покупатель пренебрег проверкой и без лишних вопросов заплатил продавцу. Чего можно ждать?
Покупка квартиры у мошенников
Война стала «окном возможностей» для многочисленных махинаторов с недвижимостью. Распространенный сюжет: законные владельцы выезжают за границу, а мошенники в это время пытаются продать их жилье по поддельным документам.
Представьте, что вы подписали договор, заплатили деньги и получили ключи. Через месяц на пороге вашей квартиры появляется ее настоящий владелец. Он не хочет слышать о вашем соглашении и требует освободить его законные квадратные метры.
То, что вы не знали, как проверить кому принадлежит недвижимость и сами попали на крючок аферистов – не освобождает от последствий.
Во-первых, собственник может обратиться с заявлением в милицию о нарушении вами неприкосновенности его жилья. Тогда тонкости вашего соглашения придется объяснять полиции.
Во-вторых, хозяин квартиры имеет право обратиться в суд с иском о истребовании своей недвижимости у вас как добросовестного приобретателя. Вам придется вернуть квартиру владельцу. А вернет ли фейковый продавец ваши деньги? Ответ очевиден.
Арест недвижимости
Очень привлекательная цена – частый показатель того, что с жильем не все чисто. В частности, оно может находиться под арестом или в залоге. Владелец понимает, что потеряет имущество и спешит его продать. Такие сделки нарушают законодательство. Но обычно продавец «берет в судьбу» недобросовестного нотариуса, который помогает провести эту операцию.
Чем это грозит покупателю? Рано или поздно кредитор бывшего владельца захочет обратить взыскание на вашу приобретенную квартиру.
Если имущество уже переоформлено на вас, он обратится в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной. Сценарий привычный: жилье возвращается старому хозяину, а вам должны возвратиться средства. А что если продавец их уже потратил?
Уберечься от такой ситуации можно, если заблаговременно проверить недвижимость в Реестре прав на недвижимое имущество. Там вы увидите не только наличие обременений, но и данные реального владельца.
Покупка дома или квартиры с жильцами
Хороший тон при продаже недвижимости – снять с регистрации всех прошлых жильцов. Этим должен заниматься собственник до заключения договора. А что делать, если он обещает сделать это позже? Или вообще убеждает, что прописанный человек живет далеко и не претендует на пользование жильем?
Приобретение квартиры с жильцами чревато следующим:
- «прописанное» лицо сохраняет право на пользование недвижимостью, поэтому может заявить о нем в любой момент;
- если зарегистрирован несовершеннолетний, жилье нельзя продавать без согласия органа опеки и попечительства. В противном случае следует готовиться к иску о признании вашего соглашения недействительным;
- вы переплатите за коммунальные услуги, если их стоимость зависит от количества жителей.
Кстати, если ваш продавец состоит в официальном браке, для купли-продажи требуется согласие супругов на покупку недвижимости. Ведь есть вероятность, что имущество относится к общей совместной собственности. Поэтому не забудьте оформить письменное согласие на ее продажу у супругов. Без этого жена или муж продавца будет иметь право оспорить вашу сделку.
Купля-продажа недвижимости во время военного положения «по наследству»
С этим связана достаточно циничная схема. Будущий «продавец» втирается в доверие к одиноким пожилым людям, помогая им с лекарствами и продуктами. За такой «уход» просит оформить на него завещание, по которому он унаследует жилье.
Затем потенциальный наследник выставляет недвижимость на продажу, хотя нет на это никаких прав. Ведь настоящие владельцы жилья живы и живут в той же квартире. «Продавец» предлагает покупателю подождать, пока старики умрут или выселить их в дом престарелых. Эти неудобства компенсируются очень привлекательной ценой недвижимости.
Конечно, очевидная незаконность такого предложения должна сразу оттолкнуть. Но если нет, вот какие последствия будет иметь покупатель:
- невозможно переоформить жилье, пока живы законные владельцы;
- завещание можно отменить или изменить в любой момент;
- у стариков могут быть наследники, имеющие право на обязательную долю по наследству;
- родственники собственников могут оспорить вашу сделку в суде, ведь на это есть все основания.
Покупка недвижимости от законного наследника – это тоже риск. Если человек недавно оформил наследство и уже спешит его продать, возможно, это имущество претендуют другие наследники. Вокруг вашего жилья развернутся судебные баталии, и в результате ваше соглашение могут признать недействительным.
Покупка квартиры по предварительному договору
Этот инструмент пользовался популярностью в начале войны. Ведь закрытые реестры не позволяли оформить сделку купли-продажи как положено. Поэтому стороны подписывали предварительный договор, где договаривались в будущем заключить основное соглашение по приобретению недвижимости.
К примеру, вы хотите купить квартиру. Владелец согласен ее продать, но позже – сначала он хочет найти новое жилье. Чтобы закрепить эту договоренность и будущие взаимные обязанности, вы заключаете предварительное соглашение.
В чем риски такого механизма:
- настоящий договор не дает вам никакого права на недвижимость. Вы можете только заявить свои права в будущем;
- обычно покупателю приходится произвести платеж за квартиру заранее – однако это не даст вам никаких гарантий;
- Продавец может заключить такие договоры с неограниченным количеством потенциальных покупателей.
Конечно, заключать безопасные и выгодные предварительные договоры можно. Для этого необходимо знать не только как проверить недвижимость, но и уметь анализировать сделку. Как договор защищает ваши права? Этот вопрос лучше доверить опытному адвокату.
Проверять недвижимость или верить продавцу «на слово» – каждый выбирает сам. Главное понимать, готовы ли вы к последствиям, если все пойдет не по плану. А если вы хотите заранее избежать рисков и приобрести жилье без проблем, заручитесь поддержкой опытных адвокатов по недвижимости Mitrax.
(5 оценок, среднее 4,80 из 5)
Загрузка... 
Медицинское право 
