Застройщик сорвал сроки: как вернуть свои деньги

• Шаг 1: анализируем договор
• Шаг 2: оцениваем ситуацию  
• Шаг 3: обращаемся в суд

Скандалы с «Киевгорстроем» еще раз доказали: всегда есть риск вложиться в строительство и не получить ничего.

Сценарий типичный. Строительные работы затягиваются, а то и вовсе прекращаются. Застройщик молчит. Инвестор остается без квартиры и без денег.

Как вернуть вложенное? В этой статье рассмотрим, что делать инвестору, если застройщик сорвал сроки постройки.

Шаг 1: анализируем договор

До того как оплатить денежные средства, вы подписали договор. Этот документ должен предусматривать сроки ввода объекта в эксплуатацию и ответственность за их нарушение.

Но на практике бывает по-разному. В частности, встречаются следующие варианты:

• в договоре вообще не указаны сроки ввода в эксплуатацию;
• сроки указаны, а ответственность за их нарушение нет. Договор не предусматривает для инвестора никаких вариантов, кроме просто ждать;
• договор предусматривает конкретные действия в случае просрочки. Обычно это может отказаться от договора и вернуть вложенные средства.

Прежде всего, проанализируйте свой договор. Что там говорится о сроках и возможных действиях в случае их пропуска? Конечно, в идеале это следует выяснить перед подписанием соглашения. Тогда у вас есть шанс внести правки и на старте защитить свои права.  

Кстати, договор не всегда заключается именно с застройщиком. Часто соглашение с инвесторами подписывают заказчики строительства, инвестиционные компании, фонд финансирования строительства и т.д. Кто бы ни был стороной договора — все советы в этой статье остаются актуальными.   

Шаг 2: оцениваем ситуацию  

Важно понять: насколько все плохо в вашем случае.

Например, в договоре указаны сроки, но не предусмотрена ответственность застройщика за их нарушение. Или ответственность сформулирована размыта. При этом сроки уже упущены, а строительство ведется медленно.

Следует выяснить, с чем связана задержка. Если информации нет или ситуация совсем плачевная, следует сразу подавать в суд.

Требуйте возврата средств. Не стоит ждать, пока это сделают все инвесторы. Тогда вернуть деньги будет сложнее, ведь долг застройщика увеличится.

Кстати, война не является форс-мажором, который автоматически позволяет не выполнять договор. Если застройщик ссылается на войну, то докажет: как именно это обстоятельство повлияло на невозможность выполнить сделку. В суде этот аргумент работает только при наличии убедительных доказательств     

Если просрочка не связана с серьезными проблемами и строительство завершится в обозримом будущем — можете подождать. Позже вы все равно сможете подать в суд для возмещения неустойки и ущерба за просрочку.

Часто возникает вопрос: а как быть, когда строительство остановилось, а сроки в договоре вообще не указаны? В этом случае вы все равно можете подать в суд и потребовать возврата ваших средств.

Шаг 3: обращаемся в суд

Что можно потребовать в иске? Прежде всего, это возврат вложенных средств. Часто уплаченные суммы в договорах называют «гарантийными». Обычно в соглашении есть пункт, что гарантийная сумма не считается авансом и не подлежит возврату.

Однако если договор расторгается из-за нарушений со стороны застройщика, актуальная судебная практика позволяет вернуть эти средства.

По своей сути, эта «гарантийная сумма» является авансом. Это предоплата за жилье, включаемая в его стоимость. Эти средства не обеспечивают заключение или исполнение договора. Поэтому их можно вернуть на все, что написано в соглашении.

Харьковский апелляционный суд своим решением от 19 сентября 2024 года по делу № 22-ц/818/3073/24 вернул женщине все деньги, уплаченные за квартиру на этапе котлована. Из них 5 %, которые по договору не подлежали возврату.

Женщина просила признать недействительным пункт, где предусматривался штраф за правомерный односторонний отказ этого договора. А именно фразы: «за вычетом 5% от внесенной суммы в пользу Компании в качестве штрафа». Эти 5% от суммы составили 56060 грн.

Суд первой инстанции отказал в этом требовании. Тогда истица подала апелляцию, где привела следующие аргументы:

• пункт 2.4.2. Договора в части установления штрафа подлежит признанию недействительным на основании статей 203, 215, 546, 549 ГК РФ, а также статьи 18 Закона Украины «О защите прав потребителей»;

• основанием для применения штрафа в размере 5% от уплаченной суммы является не нарушение обязательства, а правомерный отказ от дальнейшего выполнения Договора, что недопустимо;

• с момента уплаты средств и до момента обращения с иском уплаченные средства подверглись значительному обесценению в связи с повышенным уровнем инфляции. Дополнительное применение штрафа в размере 5% и ограничение возврата всей уплаченной суммы является несправедливым условием в понимании статьи 18 Закона Украины «О защите прав потребителей».

Женщина также ссылалась на актуальную практику Верховного Суда по аналогичным делам. В частности, постановления от 01 сентября 2021 по делу № 552/3453/19 и от 21 апреля 2021 года по делу № 552/6997/19.

В результате апелляционный суд признал недействительным пункт договора об установлении 5% штрафа и взыскал с застройщика 56 060 грн.

Что еще можно потребовать от застройщика? В целом ответственностью за нарушение сроков может быть:

• пеня;
• штраф;
• 3% годовых;
• инфляционный ущерб;
• упущенная выгода;
• моральный вред.

Конкретные возможности зависят от того, что прописано в договоре. Но даже если сделка не содержит никаких штрафов для застройщика, их все равно можно взыскать на основании общих принципов гражданского законодательства.

То есть даже если вы подписали не слишком выгодный договор, в определенной степени вас все равно защищает закон. И эту возможность следует использовать на 100%.

Если решили возвращать деньги, действуйте быстро. Ведь у проблемного застройщика скапливаются долги. И вернуть свое будет только сложнее.

В нашем блоге есть подробная статья на тему Як подати до суду на забудовника. Это материал 2021 года, но он все еще остается актуальным.

Шансы на получение денег значительно растут, если делом занимается опытный адвокат. Так что привлекайте специалиста как можно скорее. Кстати, расходы на адвокатов и судебные сборы можно взыскать с застройщика в случае победы в суде.

Если вам необходима консультация и помощь адвоката, обратитесь к нам за контактами на этом сайте.