В Украине существенно уменьшилось сделок с недвижимостью. За 2022 год было заключено около 183 тысяч сделок купли-продажи жилья. Это втрое меньше, чем в 2021 году. Но в условиях войны даже такое количество договоров выглядит обнадеживающе.
Ведь собственное жилье – мечта многих. И большинство предпочитает именно вторую недвижимость. В этой статье поговорим, какие юридические и налоговые нюансы следует учесть при покупке жилья на вторичном рынке.
Почему нельзя просто довериться риелторам
Выбирая жилье, люди полагаются на разные факторы. В частности, на квалификацию и добросовестность риелторов. Однако обращение в агентство недвижимости не является гарантом безопасности. Почему?
Во-первых, задача риелтора – это подбор объекта недвижимости по нанесенным критериям. Но никак не обеспечение его юридической чистоты. Это не их зона ответственности. Более того, у агентов недвижимости просто нет соответствующей экспертности и опыта.
Во-вторых, риелторы не несут ответственности за недоступную им информацию. И, скорее всего, это будет прямо указано в вашем соглашении. В частности, агентство недвижимости не отвечает за нюансы, связанные со следующим:
- наличие ипотеки или арестов жилья;
- потенциальные риски;
- условия предварительных сделок;
- сведения о предыдущих владельцах.
Этими вопросами занимаются исключительно юридические компании или адвокаты, специализирующиеся на недвижимости. Именно они осуществляют комплексный юридический анализ квартиры или дома. Это позволяет подробно изучить историю объекта и выявить возможные риски.
Конечно, провести поверхностный анализ можно самому. Но интерпретировать найденную информацию следует в тандеме с адвокатом. Поэтому советуем не пренебрегать поддержкой специалистов.
Алгоритм действий при покупке вторичного жилья
По статистике во время войны рынок первичной недвижимости просел. Большая часть покупателей обращает внимание на квартиры от собственника.
Но следует понимать: эти объекты построены давно, переходят из рук в руки и могут иметь множество юридических проблем. Как их обнаружить вовремя?
Более подробно о проверке вторичной недвижимости мы рассказывали в этой статье. Пока упомянем только основной алгоритм действий. Используя его, не забывайте привлекать юриста.
Проверка владельца
Прежде всего, стоит убедиться, что владелец квартиры реально существует и действительно желает продать недвижимость. Даже если от его имени действует представитель по доверенности, настаивайте на личном общении. Хотя бы с помощью видеосвязи.
Расспросите подробнее о квартире, соседях, мотивах продаж. Предложите предъявить оригинал паспорта. Он пригодится при дальнейшей проверке документов и юридической истории жилья.
Если квартиру продают по доверенности, подробно изучите этот документ:
- дата доверенности – действует ли она сейчас?
- полномочия представителя – имеет ли он право заключать это соглашение?
- личные данные доверителя и представителя – действительно ли эту доверенность выдал владелец жилья на это конкретное лицо?
Что может показаться подозрительным? Прежде всего, это нежелание представителя сконтактировать вас с владельцем. Возможно, квартиру продают незаконно.
Также обратите внимание на почтенный возраст и поведение владельца. Если есть хоть малейшие признаки того, что человек не понимает значения сделки или находится под давлением – лучше отказаться от покупки.
Анализ документов
Следует убедиться, что продавец является настоящим собственником жилья. Для этого он должен предоставить оригинальный документ, подтверждающий его право на недвижимость. По нашему опыту даже нотариально заверенная копия не всегда гарантирует правомерность собственности.
Какие документы свидетельствуют о праве собственности:
- свидетельство о праве на наследство;
- договор купли-продажи или обмена;
- решение суда.
Кроме этого, право собственности должно быть зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Этот реестр доступен на сайте Министерства юстиции. Если есть цифровая подпись, можно получить необходимую информацию. Чтобы воспользоваться более подробными сведениями, следует обратиться в БТИ.
Выявление долгов, прописанных жителей и других нюансов
Важно убедиться, что вы не станете счастливым владельцем чужих коммунальных долгов. Как это обнаружить? Во-первых, проверить собственника жилья в Едином реестре должников. Во-вторых, попросить предоставить вам свежие справки из коммунальных предприятий об отсутствии задолженности.
Зарегистрированные жители – еще один неприятный сюрприз для нового владельца. Ведь эти лица будут иметь право пользоваться жильем. А их «выписка» из квартиры ляжет на ваши плечи. Так что лучше всего, если этим вопросом займется продавец. Проверить наличие жильцов можно по актуальной справке из ОСМД.
Еще один важный этап в проверке жилья – анализ Единого реестра судебных решений. Для поиска используйте адрес квартиры, название и дату документа о праве собственности. Так вы узнаете: связана ли недвижимость с судебными спорами, к чему именно они касались, какие решения принял суд.
Надежнее доверить такую проверку адвокату. Ведь опытный специалист сможет быстро и правильно проанализировать судебные решения, выявить реальные риски и предоставить полезные рекомендации.
Подписание сделки купли-продажи
Этот вид договоров подлежит нотариальному удостоверению. Так что заключать сделку вы будете в кабинете нотариуса. В идеале этот специалист должен убедиться, что договор соответствует закону, а сама операция не нарушает никаких норм.
На практике бывает по-разному. Поэтому перед подписанием соглашения его следует тщательно проанализировать. Мелкий шрифт, оговорки, любые незначительные детали – все имеет значение. И может стать источником проблем нового владельца.
Кроме этого, обратите внимание на следующие нюансы:
- если владельцев жилья несколько, требуются письменные согласия на продажу от каждого из них;
- если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, ее нельзя продать без согласия органа опеки и попечительства;
- если владелец жилья состоит в браке, потребуется письменное согласие другого супруга на отчуждение недвижимости.
Документы для покупки квартиры должны содержать оценку недвижимости, регистрируемую в Единой базе отчетов оценки имущества. Она является основанием для расчета налога.
Налогообложение сделки купли-продажи жилья
При покупке недвижимости обязательным этапом является уплата госпошлины. Оно составляет 1% от общей стоимости имущества, указанной в договоре. Кто именно должен его оплатить?
Согласно пояснениям ГНС, когда недвижимость передается от продавца к покупателю через нотариальное удостоверение договора, государственную пошлину вносит лицо, в интересах которого производятся эти действия.
Обычно «заинтересованное лицо» – это покупатель недвижимости, поскольку именно он выбирает нотариуса для удостоверения сделки. Поэтому покупатель и платит государственную пошлину. Хотя по соглашению сторон сумма пошлины может распределяться между покупателем и продавцом. Этот момент можно обсуждать и регулировать по вашему усмотрению.
Есть категории, которые освобождаются от уплаты государственной пошлины:
- лица с инвалидностью I и II групп;
- «чернобыльцы» 1-4 категорий;
- инвалиды ВОВ и семьи воинов (партизан), погибших или пропавших без вести, и приравненных к ним в установленном порядке лица (ст. 4 Декрета КМУ «О государственной пошлине»).
Кроме того, необходимо уплатить пенсионный сбор. Налог уплачивается перед нотариальным удостоверением договора. Без справки о его уплате нотариус может отказаться заверить сделку.
Извечный вопрос – кто платит? Плательщиком пенсионного сбора является покупатель недвижимости. Он обязан внести 1% от общей стоимости имущества, указанной в договоре.
Какие категории освобождаются от уплаты этого налога:
- лица, состоящие на квартирном учете;
- лица, покупающие квартиру или другое жилье впервые.
Однако на практике от уплаты пенсионного сбора могут быть освобождены только состоящие на квартирном учете. Для этого необходимо предоставить нотариусу соответствующий документ от органа, руководящего очередью на получение жилья. Тем, кто покупает жилье впервые, предоставляется возможность возвратить уплаченную сумму этого налога.
Не забывайте о НДФЛ и военном сборе (ВЗ). Оба налога платит продавец недвижимости.
При купле-продаже недвижимости эти налоги отражаются «вместе». Если у продавца есть льгота по НДФЛ, то и льгота по ВЗ на него тоже распространяется. Но если нужно уплатить НДФЛ, то автоматически начисляется и УЗ.
Согласно Налоговому кодексу Украины (НКУ), если имущество находилось в собственности продавца более 3 лет, и соглашение о его продаже является первым в течение отчетного налогового года, то прибыль от продажи этого имущества не облагается налогом ни НДФЛ, ни ВЗ (согласно статье 172.1 НКУ) .
Льгота распространяется только на резидентов Украины, поскольку нерезиденты должны уплатить 18% НДФЛ даже при первом соглашении о продаже недвижимости.
Относительно последующих продаж жилья действуют следующие правила:
- если сделка является второй продажей недвижимости в течение отчетного налогового года, она подлежит налогообложению НДФЛ по ставке 5% от указанной в договоре стоимости имущества. Также продавец должен уплатить ВЗ в размере 1,5% от суммы сделки;
- если сделка третья или следующая в течение налогового года, ставка НДФЛ повышается до 18 % от суммы договора, а ВС остается на уровне 1,5 %.
- При расчете суммы НДФЛ для третьей и последующих сделок по продаже недвижимости есть возможность снизить налогооблагаемую базу. Но для этого нужно подтвердить расходы на приобретение таковой недвижимости.
Согласно положениям ст. 172.2 НКУ, к таким расходам относятся:
- расходы, понесенные для строительства объекта недвижимости;
- расходы по приобретению объекта недвижимости;
- расходы, понесенные для приобретения объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
- стоимость объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
- стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел его в собственность;
- стоимость объекта недвижимости, задекларированного лицом как объект декларирования.
Когда все налоги и пошлины уплачены, а к операции нет никаких замечаний – стороны подписывают договор. После этого нотариус сканирует технический паспорт на жилье, а подлинник этого документа передает новому владельцу.
Дополнительные расходы при сделке купли-продажи жилья
Уплата налогов и сборов – не единственные расходы, которые следует учесть при заключении соглашения о купле-продаже жилья.
В частности, продавцу придется оплатить услуги по оценке недвижимости. Их стоимость обычно колеблется от 1 до 3 тысяч гривен. Оценивать недвижимость могут только оценщики, зарегистрированные в специальном реестре и имеющие действительный сертификат субъекта оценочной деятельности.
Помните, что срок действия оценки – оценочный отчет, не превышает 6 месяцев. Если сделка заключается позже этого срока, оценку следует проводить заново.
Еще один дополнительный расход – услуги нотариуса. Он удостоверяет сам договор и другие дополнительные документы, как согласие мужа или жены на продажу имущества и т.п. Также в дополнительные расходы входит плата за регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость от имени покупателя.
Проверка недвижимости – это огромный объем работы. Из-за спешки, невнимательности, чрезмерной доверчивости и нехватки опыта, можно легко пропустить важные мелочи. Поэтому рекомендуем заручиться поддержкой адвокатов, специализирующихся на недвижимости. Это на 100% убережет вас от мошеннических схем и покупки проблемного жилья.
(5 оценок, среднее 4,80 из 5)
Загрузка... 
Бизнес 
