Наразі в Україні суттєво поменшало операцій з нерухомістю. За 2022 рік було укладено близько 183 тисяч угод купівлі-продажу житла. Це втричі менше ніж у 2021 році. Але за умов війни навіть така кількість договорів виглядає обнадійливо.
Адже власне житло – мрія багатьох. І більшість віддає перевагу саме вторинній нерухомості. У цій статті поговоримо, які юридичні та податкові нюанси слід врахувати під час купівлі житла на вторинному ринку.
Чому не можна просто довіритися рієлторам
Обираючи житло, люди покладаються на різні фактори. Зокрема, на кваліфікацію та добросовісність рієлторів. Проте звернення до агентства нерухомості не є гарантом безпеки. Чому?
По-перше, завдання рієлтора – це підбір об’єкта нерухомості за завданими критеріями. Але аж ніяк не забезпечення його юридичної чистоти. Це не їхня зона відповідальності. Ба більше, в агентів нерухомості просто немає відповідної експертності та досвіду.
По-друге, рієлтори не несуть відповідальності за інформацію, яка їм недоступна. І скоріше за все, це буде прямо вказано у вашій угоді. Зокрема, агентство нерухомості не відповідає за нюанси, пов’язані з наступним:
- наявність іпотеки або арештів житла;
- потенційні ризики;
- умови попередніх угод;
- відомості щодо попередніх власників.
Цими питаннями займаються винятково юридичні компанії або адвокати, що спеціалізуються на нерухомості. Саме вони здійснюють комплексний юридичний аналіз квартири чи будинку. Це дозволяє докладно вивчити історію об’єкта та виявити можливі ризики.
Звісно, провести поверховий аналіз можна самому. Але інтерпретувати знайдену інформацію варто у тандемі з адвокатом. Тож радимо не нехтувати підтримкою фахівців.
Алгоритм дій при купівлі вторинного житла
За статистикою під час війни ринок первинної нерухомості просів. Тож більша частина покупців звертає увагу на квартири від власника.
Та варто розуміти: ці об’єкти побудовані давно, переходять з рук в руки та можуть мати безліч юридичних проблем. Як їх вчасно виявити?
Більш детально про перевірку вторинної нерухомості ми розповідали у цій статті. Наразі згадаємо лише основний алгоритм дій. Користуючись ним, не забувайте залучати юриста.
Перевірка власника
Насамперед варто впевнитися, що власник квартири реально існує та дійсно бажає продати нерухомість. Навіть якщо від його імені діє представник за довіреністю, наполягайте на особистому спілкуванні. Хоча б за допомогою відеозв’язку.
Розпитайте детальніше про квартиру, сусідів, мотиви продажу. Попросіть пред’явити оригінал паспорта. Він знадобиться під час подальшої перевірки документів та юридичної історії житла.
Якщо квартиру продають за довіреністю, детально вивчіть цей документ:
- дата довіреності – чи діє вона наразі?
- повноваження представника – чи має він право укладати цю угоду?
- особисті дані довірителя та представника – чи дійсно цю довіреність видав власник житла на цю конкретну особу?
Що може видатися підозрілим? Насамперед це небажання представника сконтактувати вас із власником. Можливо, квартиру продають незаконно.
Також зверніть увагу на поважний вік та поведінку власника. Якщо є хоч найменші ознаки, що людина не розуміє значення угоди або перебуває під тиском – краще відмовитися від купівлі.
Аналіз документів
Варто переконатися, що продавець є справжнім власником житла. Для цього він повинен надати оригінальний документ, який підтверджує його право на нерухомість. З нашого досвіду навіть нотаріально завірена копія не завжди гарантує правомірність власності.
Які документи свідчать про право власності:
- свідоцтво про право на спадщину;
- договір купівлі-продажу або обміну;
- рішення суду.
Крім цього, право власності має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Цей реєстр доступний на вебсайті Міністерства юстиції. Якщо є цифровий підпис, можна одразу отримати необхідну інформацію. Щоб скористатися більш детальними відомостями, слід звернутися до БТІ.
Виявлення боргів, прописаних мешканців та інших нюансів
Важливо переконатися, що ви не станете «щасливим» власником чужих комунальних боргів. Як це виявити? По-перше, перевірити власника житла у Єдиному реєстрі боржників. По-друге, попросити надати вам свіжі довідки з комунальних підприємств про відсутність заборгованості.
Зареєстровані мешканці – ще один неприємний сюрприз для нового власника. Адже ці особи матимуть право користуватися житлом. А їх «виписка» з квартири ляже на ваші плечі. Тож найкраще, якщо цим питанням займеться продавець. Перевірити наявність мешканців можна за актуальною довідкою з ОСББ.
Ще один важливий етап у перевірці житла – аналіз Єдиного реєстру судових рішень. Для пошуку використовуйте адресу квартири, назву та дату документа про право власності. Так ви дізнаєтеся: чи пов’язана нерухомість із судовими спорами, чого саме вони стосувалися, які рішення прийняв суд.
Надійніше довірити таку перевірку адвокатові. Адже досвідчений фахівець зможе швидко та правильно проаналізувати судові рішення, виявити реальні ризики та надати корисні рекомендації.
Підписання угоди купівлі-продажу
Цей вид договорів підлягає нотаріальному посвідченню. Тож укладати угоду ви будете у кабінеті нотаріуса. В ідеалі цей фахівець має пересвідчитися у тому, що договір відповідає закону, а сама операція не порушує жодних норм.
На практиці буває по-різному. Тож перед підписанням угоди її слід ретельно проаналізувати. Дрібний шрифт, застереження, будь-які незначні деталі – все має значення. І може стати джерелом проблем для нового власника.
Крім цього, зверніть увагу на наступні нюанси:
- якщо власників житла декілька, потрібні письмові згоди на продаж від кожного з них;
- якщо у квартирі зареєстрований неповнолітній, її не можна продати без згоди органу опіки та піклування;
- якщо власник житла перебуває у шлюбі, знадобиться письмова згода іншого з подружжя на відчуження нерухомості.
Документи для купівлі квартири мають містити оцінку нерухомості, яка реєструється в Єдиній базі звітів оцінки майна. Вона є основою для розрахунку податку.
Оподаткування угоди купівлі-продажу житла
При купівлі нерухомості обов’язковим етапом є сплата державного мита. Воно становить 1 % від загальної вартості майна, що вказана у договорі. Хто саме має його сплатити?
Згідно з поясненнями ДПС, коли нерухомість передається від продавця до покупця через нотаріальне посвідчення договору, державне мито вносить особа, в інтересах якої проводяться ці дії.
Зазвичай «зацікавлена особа» – це покупець нерухомості, оскільки саме він обирає нотаріуса для посвідчення угоди. Тож покупець й сплачує державне мито. Хоча за згодою сторін сума мита може розподілятися між покупцем та продавцем. Цей момент можна обговорювати та регулювати на ваш розсуд.
Є категорії, які звільняються від сплати державного мита:
- особи з інвалідністю І та ІІ груп;
- «чорнобильці» 1-4 категорій;
- інваліди ВВВ та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, та прирівняні до них у встановленому порядку особи (ст. 4 Декрету КМУ «Про державне мито»).
Крім того, необхідно сплатити пенсійний збір. Цей податок сплачується перед нотаріальним посвідченням договору. Без довідки про його сплату нотаріус може відмовитися посвідчити угоду.
Одвічне питання – хто платить? Платником пенсійного збору є покупець нерухомості. Він зобов’язаний внести 1 % від загальної вартості майна, яка вказана у договорі.
Які категорії звільняються від сплати цього податку:
- особи, які перебувають на квартирному обліку;
- особи, які купують квартиру або інше житло вперше.
Проте на практиці від сплати пенсійного збору можуть бути звільнені лише ті, хто перебувають на квартирному обліку. Для цього необхідно надати нотаріусу відповідний документ від органу, який керує чергою на отримання житла. Тим, хто купує житло вперше, надається можливість повернути сплачену суму цього податку.
Не забуваймо про ПДФО та військовий збір (ВЗ). Обидва податки сплачує продавець нерухомості.
При купівлі-продажу нерухомості ці податки відображаються «разом». Якщо продавець має пільгу по ПДФО, то і пільга по ВЗ на нього теж поширюється. Але якщо потрібно сплатити ПДФО, то автоматично нараховується й ВЗ.
За Податковим кодексом України (ПКУ), якщо майно перебувало у власності продавця понад 3 роки, і угода про його продаж є першою упродовж звітного податкового року, то прибуток від продажу цього майна не оподатковується ані ПДФО, ані ВЗ (згідно зі статтею 172.1 ПКУ).
Пільга поширюється лише на резидентів України, оскільки нерезиденти повинні сплатити 18 % ПДФО навіть при першій угоді про продаж нерухомості.
Щодо наступних продажів житла діють такі правила:
- якщо угода є другим продажем нерухомості протягом звітного податкового року, вона підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5 % від вказаної в договорі вартості майна. Також продавець повинен сплатити ВЗ у розмірі 1,5 % від суми угоди;
- якщо угода є третьою або наступною протягом податкового року, ставка ПДФО підвищується до 18 % від суми договору, а ВЗ залишається на рівні 1,5 %.
При розрахунку суми ПДФО для третьої та наступних угод з продажу нерухомості є можливість знизити базу оподаткування. Але для цього необхідно підтвердити витрати на придбання такої нерухомості.
Згідно з положеннями ст. 172.2 ПКУ, до таких витрат належать:
- витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;
- витрати на придбання об’єкта нерухомості;
- витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
- вартість об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків зі складу учасників юридичної особи;
- вартість предмета іпотеки, за якою іпотекотримач набув його у власність;
- вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування.
Коли усі податки та мито сплачено, а до операції немає жодних зауважень – сторони підписують договір. Після цього нотаріус сканує технічний паспорт на житло, а оригінал цього документу передає новому власнику.
Додаткові витрати під час операції купівлі-продажу житла
Сплата податків та зборів – не єдині витрати, які варто врахувати при укладанні угоди про купівлю-продаж житла.
Зокрема, продавцеві доведеться оплатити послуги з оцінки нерухомості. Їхня вартість зазвичай коливається від 1 до 3 тисяч гривень. Оцінювати нерухомість можуть лише оцінники, які зареєстровані в спеціальному реєстрі та мають дійсний Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності.
Пам’ятайте, що строк дії оцінки – оціночного звіту, не перевищує 6 місяців. Якщо угода укладається пізніше цього строку, оцінку слід проводити заново.
Ще одна додаткова витрата – послуги нотаріуса. Він посвідчує сам договір та інші додаткові документи, як-то згоду чоловіка або дружини на продаж майна тощо. Також до додаткових витрат входить плата за реєстрацію права власності на придбану нерухомість від імені покупця.
Перевірка нерухомості – це значний обсяг роботи. Через поспіх, неуважність, надмірну довірливість та брак досвіду, можна легко пропустити важливі дрібниці. Тож радимо заручитися підтримкою адвокатів, що спеціалізуються на нерухомості. Це на 100 % вбереже вас від шахрайських схем та купівлі проблемного житла.
(5 оцінок, середнє 4,80 з 5)
Loading... 
Медичне право 
