Забудовник зірвав строки: як повернути свої гроші

• Крок 1: аналізуємо договір
• Крок 2: оцінюємо ситуацію  
• Крок 3: звертаємося до суду 

Скандали з «Київміськбудом» вкотре довели: завжди є ризик вкластися у будівництво та не отримати нічого.

Сценарій типовий. Будівельні роботи затягуються, а то й зовсім припиняються. Забудовник мовчить. Інвестор залишається без квартири і без грошей. 

Як повернути вкладене? У цій статті розглянемо, що робити інвестору, якщо забудовник зірвав строки будівництва.

Крок 1: аналізуємо договір

До того як сплатити кошти, ви підписали договір. Саме цей документ має передбачати строки введення об’єкта в експлуатацію та відповідальність за їх порушення. 

Але на практиці буває по-різному. Зокрема, зустрічаються такі варіанти:

• у договорі взагалі не вказані строки введення в експлуатацію;
• строки вказані, а відповідальність за їх порушення — ні. Договір не передбачає для інвестора жодних варіантів, окрім просто чекати;
• договір передбачає конкретні дії у разі прострочення. Зазвичай це можливість відмовитися від договору та повернути вкладені кошти.

Передусім проаналізуйте свій договір. Що там говориться про строки та можливі дії у разі їх пропуску? Звісно, в ідеалі це варто з’ясувати перед підписанням угоди. Тоді у вас є шанс внести правки та на старті захистити свої права.  

До речі, договір не завжди укладається саме із забудовником. Часто угоду з інвесторами підписують замовники будівництва, інвестиційні компанії, фонд фінансування будівництва тощо. Хто б не був стороною договору — усі поради у цій статті залишаються актуальними.   

Крок 2: оцінюємо ситуацію  

Важливо зрозуміти: наскільки все погано у вашому випадку. 

Наприклад, у договорі вказані строки, але не передбачено відповідальності забудовника за їх порушення. Або ж відповідальність сформульована розмито. При цьому строки вже пропущені, а будівництво ведеться повільно. 

Варто з’ясувати, з чим пов’язана затримка. Якщо інформації немає або ситуація зовсім плачевна, слід одразу подавати до суду. 

Вимагайте повернення коштів. Не варто чекати, доки це зроблять усі інвестори. Тоді повернути гроші буде складніше, адже борг забудовника збільшиться. 

До речі, війна — не є форс-мажором, який автоматично дозволяє не виконувати договір. Якщо забудовник посилається на війну, то має довести: як саме ця обставина повпливала на неможливість виконати угоду. В суді цей аргумент працює тільки за наявності переконливих доказів.     

Якщо прострочення не пов’язане із серйозними проблемами і будівництво завершиться в недалекому майбутньому — можете зачекати. Пізніше ви все одно зможете подати до суду для відшкодування неустойки та збитків за прострочення. 

Часто виникає питання: а як бути, коли будівництво зупинилося, а строки у договорі не вказані взагалі? У цьому випадку ви все одно можете подати до суду та вимагати повернення ваших коштів.  

Крок 3: звертаємося до суду 

Що можна вимагати у позові? Насамперед це повернення вкладених коштів. Часто сплачені суми у договорах називають «гарантійними». Зазвичай в угоді є пункт про те, що гарантійна сума не вважається авансом та не підлягає поверненню.  

Проте якщо договір розривається через порушення з боку забудовника, актуальна судова практика дозволяє повернути ці кошти. 

За своєю суттю ця «гарантійна сума» є авансом. Це передоплата за житло, яка включається у його вартість. Ці кошти не забезпечують укладення або виконання договору. Тому їх можна повернути попри все, що написано в угоді. 

Харківський апеляційний суд своїм рішенням від 19 вересня 2024 року у справі № 22-ц/818/3073/24 повернув жінці усі гроші, сплачені за квартиру на етапі котловану. У тому числі 5 %, які за договором не підлягали поверненню. 

Жінка просила визнати недійсним пункт, де передбачався штраф за правомірну односторонню відмову від цього договору. А саме фрази: «з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу». Ці 5 % від суми становили 56 060 грн.

Суд першої інстанції відмовив у цій вимозі. Тоді позивачка подала апеляцію, де навела наступні аргументи:

• пункт 2.4.2. Договору в частині встановлення штрафу підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215, 546, 549 ЦК України, а також статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» ;
• підставою для застосування штрафу у розмірі 5 % від сплаченої суми є не порушення зобов’язання, а правомірна відмова від подальшого виконання Договору, що є недопустимим;
• з моменту сплати коштів і до моменту звернення з позовом сплачені кошти зазнали значного знецінення у зв’язку з підвищеним рівнем інфляції. Додаткове застосування штрафу у розмірі 5 % та обмеження у поверненні всієї сплаченої суми є несправедливою умовою у розумінні статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів». 

Жінка також посилалася на актуальну практику Верховного Суду з аналогічних справ. Зокрема, постанови від 01 вересня 2021 року у справі № 552/3453/19 та від 21 квітня 2021 року у справі № 552/6997/19.

В результаті апеляційний суд визнав недійсним пункт договору про встановлення 5 % штрафу та стягнув із забудовника 56 060 грн.

Що ще можна вимагати від забудовника? Загалом відповідальністю за порушення строків може бути:

• пеня;
• штраф;
• 3 % річних;
• інфляційні збитки;
• упущена вигода;
• моральна шкода.

Конкретні можливості залежать від того, що прописано в договорі. Але навіть якщо угода не містить ніяких штрафів для забудовника, їх все одно можна стягнути на підставі загальних принципів цивільного законодавства.  

Тобто, навіть якщо ви підписали не надто вигідний договір, певною мірою вас все одно захищає закон. І цю можливість варто використати на 100 %.

Якщо вирішили повертати кошти, дійте швидко. Адже у проблемного забудовника накопичуються борги. І повернути «своє» буде тільки складніше.

У нашому блозі є детальна стаття на тему Як подати до суду на забудовника. Це матеріал 2021 року, але він усе ще залишається актуальним. 

Шанси на отримання грошей значно зростають, якщо справою займається досвідчений адвокат. Тож залучайте фахівця якомога скоріше. До речі, витрати на адвокатів та судові збори також можна стягнути із забудовника у разі перемоги в суді.   

Якщо вам потрібна консультація та допомога адвоката, зверніться до нас за контактами на цьому сайті.