Как проверить недвижимость перед покупкой в военное время

• Покупка жилья у застройщика: что знать
• Репутация застройщика
• Регистрационные данные, долги, судебные дела
• Проверка документов застройщика при покупке недвижимости во время войны
• Покупка квартиры от владельца: что проверяем во время войны
• Знакомство с владельцем и продавцом по доверенности
• Проверка права собственности и обременений имущества
• Долги за коммунальные услуги и прописанные жители
• Что еще следует знать о покупке недвижимости во время войны?

По данным Минфина, в 2022 году рынок недвижимости обвалился на 80%. Ведь немногие готовы вкладывать серьезные средства в объект, который может быть уничтожен очередным ракетным ударом.

В то же время, застройщики и владельцы вторичного жилья часто готовы идти на уступки и предлагать выгодные цены покупателям.

Но покупка недвижимости – это риск даже в мирное время. Полномасштабная война только добавила угрозы. В этой статье поговорим о том, как правильно проверить первичную и вторичную недвижимость перед ее приобретением.

Покупка жилья у застройщика: что знать

Обычно квартиры на этапе котлована – выгодная инвестиция. Строительные компании предлагают хорошую цену, удобные условия оплаты и возможность выбрать планировку по своему вкусу.

Однако за время войны многие здания остановились или существенно замедлились. Поэтому риск уложиться в «котлован» и не дождаться своего жилья только растет. В таких условиях важно знать, как проверить недвижимое имущество на первичном рынке.

Репутация застройщика

Проще всего начать с информации об участниках строительства. Узнайте, кто застройщик, генеральный подрядчик, девелопер. Промониторьте информацию об этих компаниях в сети. Следует убедиться, что участники строительства не фигурировали в публичных скандалах:

• незаконное строительство недвижимости;
• споров с инвесторами или органами власти;
• непринятием готовых домов в эксплуатацию;
• задержкой сроков постройки.

Воспользуйтесь специализированными ресурсами как портал ЛУН, Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам или форумы по недвижимости в конкретных городах.

Регистрационные данные, долги, судебные дела

По названию или коду ЕГРПОУ можно бесплатно получить данные о компании из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований или на портале «Опендатабот».

Что вас должно заинтересовать:

• дата основания – чем дольше существует компания, тем она должна быть надежнее;
• основатели и бенефициары – о них следует поискать больше информации в интернете;
• размер уставного капитала – чем выше, тем лучше. Это может говорить о «серьезности намерений» компании при ведении бизнеса.

Ранее на сайте налоговой службы в разделе «Узнай больше о своем бизнес-партнере» можно было проверить наличие задолженности по уплате налогов. К моменту написания статьи эта возможность отсутствует.

Однако такая информация дала бы дополнительное представление о надежности застройщика. Если компания не платит налоги, это может свидетельствовать о финансовых проблемах и риске «заморозки» строительства.

Покупка недвижимости во время военного положения осложняется тем, что Реестр судебных решений ограничил доступ ко многим делам. «Опендатабот» дает информацию о виде и количестве судебных решений по конкретной компании. Лучше всего доверить их анализ адвокату. Он сможет быстро увидеть «красные флажки» и оценить, стоит ли сотрудничать с таким застройщиком.

Проверка документов застройщика при покупке недвижимости во время войны

Сразу отметим: это большой пласт работы, который также следует делегировать опытному адвокату. Во-первых, необходимо грамотно запросить документы в компании. Далеко не всегда застройщик соглашается предоставить все необходимое. Иногда приходится вступать в спор и защищать свои интересы.

Во-вторых, речь идет о значительном объеме документов, дополнительно проверенных в Реестре строительной деятельности. Что конкретно мы анализируем?

• разрешение на строительные работы – без него строительство вашего жилья незаконно, поэтому вы рискуете остаться и без денег, и без имущества;
• градостроительные условия и ограничения – устанавливает конкретные требования к объекту строительства и проведению работ;
• технические условия – без них дом не подключается к коммуникациям.

Также следует проверить земельный участок, на котором строится ваша недвижимость. Застройщик должен подтвердить, что он законно использует этот участок для строительства:

• имеет акт на землю или договор аренды – не забудьте проверить срок этого соглашения;
• земля не находится под арестом, в ипотеке и т.д. – это можно проверить в Государственном реестре прав на недвижимое имущество по кадастровому номеру участка или адресу;
• земля предназначена для строительства – проверяем целевое назначение участка. Прежде это можно было сделать на публичной кадастровой карте. Однако с войной доступ к ней закрыт. Можно использовать данные сайта ЛУН в разделе «Документы на землю» или запросить соответствующую документацию у застройщика.

Еще один важный шаг в покупке недвижимости во время войны – убедиться, что строительные работы действительно идут. Для этого стоит посетить площадку: оценить количество техники, наличие рабочих, темпы работ. Желательно понаблюдать за строительством в течение 1-2 недель, чтобы увидеть объективную картину.

Покупка квартиры от владельца: что проверяем во время войны

Военное положение повлияло не только на отношения с застройщиками. На вторичном рынке жилья тоже появились новые нюансы. Посмотрим, как проверить недвижимость от владельца.

Знакомство с владельцем и продавцом по доверенности

За время войны приобрела популярность продажа жилья по доверенности. Владелец вроде бы выезжает за границу, а квартиру от его имени продает родственник или постороннее лицо.

Купля-продажа недвижимости во время военного положения по доверенности – вполне законна. Однако может создавать риски покупателю. Представьте, что вы приобрели квартиру, а потом появляется ее настоящий законный владелец и через суд требует вернуть его имущество. Неприятная ситуация.

Чтобы избежать таких проблем, вы лично познакомитесь с владельцем жилья. Даже если вы приобретаете недвижимость у посредника, требуйте встречу или видеозвонок с хозяином квартиры.

  Во время разговора следует убедиться в следующем:

• владелец реально существует и намерен продать жилье;
• отчетливо осознает последствия этого соглашения. Поэтому рискованно покупать недвижимость у пожилого человека. Из-за возраста или болезни она может не до конца понимать, что происходит. Так что ваше соглашение могут обжаловать родственники продавца;
• выглядит и ведет себя адекватно – даже если вы не эксперт по психическому здоровью, тревожные колокольчики заметить не сложно. Это важно. Ведь недееспособность владельца – повод обжаловать вашу сделку в будущем;
• знает все детали о квартире – особенности ремонта, планировки, нюансы с соседями и т.д. Найдите и задайте такие вопросы, на которые сможет ответить только владелец. Это дополнительно обезопасит вас от мошенников.

Если с собственником познакомились, стоит присмотреться к посреднику. Продать жилье другого лица можно только на основании нотариально удостоверенной доверенности. Чтобы покупка дома или квартиры не обернулась катастрофой, тщательно проанализируйте этот документ:

• сроки доверенности – действует ли она на момент вашего соглашения;
• полномочия представителя – имеет ли он право подписывать договор;
• личные данные – на того ли человека выдана доверенность. Сравните данные по поручению с паспортными данными представителя.

Важно! Во время военного положения нотариальная доверенность к продаже жилья от имени физического лица действует не более одного месяца. То есть, если нотариус выдал документ 1 марта представитель должен заключить договор купли-продажи недвижимости до 1 апреля.

Если с момента выдачи доверенности прошло более месяца, владелец имущества должен подтвердить действие доверенности дополнительным заявлением. Обращайте внимание на этот момент.

Проверка права собственности и обременений имущества

Как проверить кому принадлежит недвижимость? Предложите оригиналы правоустанавливающих документов у владельца. Это могут быть свидетельство о праве собственности, свидетельство на наследство, договор дарения, судебное решение и т.д.

Если квартира получена по наследству или признана собственностью человека по решению суда, следует провести дополнительную проверку:

• обратите внимание как давно выданное свидетельство на наследство. Если оно относительно «свежее», есть риск, что на квартиру могут претендовать другие наследники;
• проверьте судебное решение в Реестре судебных решений по номеру дела. Важно убедиться, что оно вступило в силу и не может быть обжаловано.

Дополнительно следует проверить недвижимость в Реестре прав на недвижимое имущество. Это можно сделать на портале Действие. Так вы узнаете, кто является реальным собственником имущества и действуют ли к нему какие-либо обременения: ипотека, арест, запрет отчуждения.

Есть еще одна новелла военного времени. Если квартира приобретена во время войны, ее нельзя отчуждать в течение месяца с момента госрегистрации права на нее.

Так называемый мораторий на «быструю перепродажу» недвижимости предусмотрен постановлением КМУ №164 от 28 февраля 2022 года. Так что обращайте внимание, когда именно было зарегистрировано право собственности на жилье.

Долги за коммунальные услуги и прописанные жители

Есть два пути, чтобы проверить наличие задолженности по «коммуналке». Первый – попросить у владельца свежую справку из ОСМД или ЖЭКа. Второй – проверить владельца в Едином реестре должников.

Следует знать, что при покупке квартиры долги бывшего владельца никуда не исчезают. Если он не погасит эту задолженность, вы рискуете конфликтовать с коммунальными службами. Конечно, вы не обязаны платить чужие долги, но разрешать ситуацию придется в суде.

Чем грозит покупка квартиры с прописанными жильцами? Теоретически они могут претендовать на право использования вашей недвижимости. Даже, несмотря на то, что продавец уверяет: житель давно уехал и не интересуется квартирой. Но стоит ли рисковать?

Настаивайте, чтобы владелец имущества предоставил свежую справку из ОСМД о прописанных жильцах и решил вопрос об их выписке. Иначе эта волокита опять-таки ляжет на ваши плечи.

Что еще следует знать о покупке недвижимости во время войны?

Представьте ситуацию: хорошая квартира со свежим ремонтом продается подешевле рынка на 20-40%. Свое щедрое предложение владелец объясняет срочной потребностью в деньгах. Не спешите соглашаться! Учтите следующие моменты:

• недвижимость может быть проблемной. К примеру, квартира является предметом судебного спора, и владелец знает, что может ее потерять. Потому и спешит продать;
• дом или квартира может находиться на оккупированных территориях. Следует знать, что любые операции по недвижимому имуществу запрещены на территориях, входящих в Перечень, утвержденный приказом Минюста от 11.04.2022 № 1429/5. Даже если вы сможете приобрести имущество на этой территории, то зарегистрировать право собственности не получится;
• собственник может действовать под влиянием тяжелых обстоятельств. К примеру, полномасштабная война заставила человека продать свое жилье на крайне невыгодных условиях. В результате ваше соглашение можно будет признать недействительным через суд.

Чтобы купить недвижимость безопасно и выгодно, обратитесь к опытному адвокату. Юрист по недвижимости проведет квалифицированную проверку недвижимого имущества и обеспечит юридическое сопровождение сделки.