За даними Мінфіну у 2022 році ринок нерухомості обвалився на 80%. Адже мало хто готовий вкладати серйозні кошти в об’єкт, який може бути знищений черговим ракетним ударом.
Водночас забудовники та власники вторинного житла часто готові йти на поступки та пропонувати вигідні ціни покупцям.
Але купівля нерухомості – це ризик навіть за мирних часів. Повномасштабна війна лише додала загроз. У цій статті поговоримо, як правильно перевірити первинну та вторинну нерухомість перед її придбанням.
Купівля житла у забудовника: що варто знати
Зазвичай квартири на етапі котловану – вигідна інвестиція. Будівельні компанії пропонують гарну ціну, зручні умови оплати та можливість обрати планування на свій смак.
Проте за час війни багато будівництв зупинилося або суттєво сповільнилося. Тому ризик вкластися у «котлован» та не дочекатися свого житла тільки зростає. За таких умов важливо знати, як перевірити нерухоме майно на первинному ринку.
Репутація забудовника
Найпростіше почати з інформації про учасників будівництва. Дізнайтеся, хто є забудовником, генеральним підрядником, девелопером. Промоніторте інформацію про ці компанії у мережі. Варто пересвідчитися, що учасники будівництва не фігурували у публічних скандалах щодо:
- незаконного будівництва нерухомості;
- спорів з інвесторами або органами влади;
- неприйняттям готових будинків в експлуатацію;
- затримкою строків будівництва.
Скористайтеся спеціалізованими ресурсами як-то портал ЛУН, Асоціація допомоги постраждалим інвесторам або форуми з нерухомості у конкретних містах.
Реєстраційні дані, борги, судові справи
За назвою або кодом ЄДРПОУ можна безплатно отримати дані про компанію з Єдиного державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань або на порталі «Опендатабот».
Що вас має зацікавити:
- дата заснування – чим довше існує компанія, тим вона має бути надійніша;
- засновники та бенефіціари – про них варто пошукати більше інформації в інтернеті;
- розмір статутного капіталу – чим вище, тим краще. Це може говорити про «серйозність намірів» компанії при веденні бізнесу.
Раніше на сайті податкової служби у розділі «Дізнайся більше про свого бізнес-партнера» можна було перевірити наявність заборгованості зі сплати податків. На момент написання статті ця можливість відсутня.
Проте така інформація дала б додаткове уявлення про надійність забудовника. Якщо компанія не сплачує податки, це може свідчити про фінансові проблеми та ризик «замороження» будівництва.
Купівля нерухомості під час воєнного стану ускладнюється тим, що Реєстр судових рішень обмежив доступ до багатьох справ. Натомість «Опендатабот» дає інформацію про вид та кількість судових рішень по конкретній компанії. Найкраще довірити їх аналіз адвокатові. Адже він зможе швидко побачити «червоні прапорці» та оцінити, чи варто співпрацювати з таким забудовником.
Перевірка документів забудовника при купівлі нерухомості під час війни
Одразу зазначимо: це великий пласт роботи, який також варто делегувати досвідченому адвокату. По-перше, необхідно грамотно запросити документи у компанії. Далеко не завжди забудовник погоджується надати все необхідне. Інколи доводиться вступати у суперечку та захищати свої інтереси.
По-друге, мова йде про значний об’єм документів, які додатково необхідно перевірити у Реєстрі будівельної діяльності. Що конкретно ми аналізуємо:
- дозвіл на будівельні роботи – без нього будівництво вашого житла є незаконним, тож ви ризикуєте залишитися і без грошей, і без майна;
- містобудівні умови та обмеження – встановлює конкретні вимоги до об’єкта будівництва та проведення робіт;
- технічні умови – без них будинок не під’єднають до комунікацій.
Також варто перевірити земельну ділянку, на якій будується ваша нерухомість. Забудовник має підтвердити, що він законно використовує цю ділянку для будівництва:
- має акт на землю або договір оренди – не забудьте перевірити строк цієї угоди;
- земля не перебуває під арештом, в іпотеці тощо – це можна перевірити у Державному реєстрі прав на нерухоме майно за кадастровим номером ділянки або адресою;
- земля призначена для будівництва – перевіряємо цільове призначення ділянки. Раніше це можна було зробити на публічній кадастровій карті. Проте з війною доступ до неї закрито. Тож можна використати дані сайту ЛУН у розділі «Документи на землю» або запросити відповідну документацію у забудовника.
Ще один важливий крок у купівлі нерухомості під час війни – пересвідчитися, що будівельні роботи дійсно йдуть. Для цього варто завітати на майданчик: оцінити кількість техніки, наявність робітників, темпи робіт. Бажано поспостерігати за будівництвом впродовж 1-2 тижнів, щоб побачити об’єктивну картину.
Купівля квартири від власника: що перевіряємо під час війни
Воєнний стан вплинув не тільки на відносини із забудовниками. На вторинному ринку житла теж з’явилися нові нюанси. Подивимось, як перевірити нерухомість від власника.
Знайомство з власником та продавцем за довіреністю
За час війни набув популярності продаж житла за довіреністю. Власник ніби-то виїздить за кордон, а квартиру від його імені продає родич або стороння особа.
Купівля-продаж нерухомості під час воєнного стану за довіреністю – цілком законна. Проте може створювати ризики для покупця. Уявіть, що ви придбали квартиру, а згодом з’являється її справжній законний власник та через суд вимагає повернути його майно. Неприємна ситуація.
Щоб уникнути таких проблем, ви маєте особисто познайомитися з власником житла. Навіть якщо ви купуєте нерухомість у посередника, вимагайте зустріч або відеодзвінок із хазяїном квартири.
Під час розмови варто пересвідчитися у наступному:
- власник реально існує та має намір продати житло;
- чітко усвідомлює наслідки цієї угоди. Тому ризиковано купувати нерухомість у літньої людини. Через вік або хвороби вона може не до кінця розуміти, що відбувається. Тож вашу угоду можуть оскаржити родичі продавця;
- виглядає та поводиться адекватно – навіть якщо ви не експерт із психічного здоров’я, тривожні дзвіночки помітити не складно. Це важливо. Адже недієздатність власника – привід оскаржити вашу угоду в майбутньому;
- знає всі деталі про квартиру – особливості ремонту, планування, нюанси із сусідами тощо. Знайдіть та поставте такі питання, на які зможе відповісти тільки власник. Це додатково убезпечить вас від шахраїв.
Якщо із власником познайомилися, варто придивитися до посередника. Продати житло іншої особи можна тільки на підставі нотаріально засвідченої довіреності. Щоб купівля будинку чи квартири не обернулася катастрофою, ретельно проаналізуйте цей документ:
- строки довіреності – чи діє вона на момент вашої угоди;
- повноваження представника – чи має він право підписувати договір;
- особисті дані – чи на ту людину видана довіреність. Порівняйте дані із доручення з паспортними даними представника.
Важливо! Під час воєнного стану нотаріальна довіреність на продаж житла від імені фізичної особи діє не більше одного місяця. Тобто якщо нотаріус видав документ 1 березня представник має укласти договір купівлі-продажу нерухомості до 1 квітня.
Якщо з моменту видачі довіреності пройшло більше одного місяця, власник майна має підтвердити дію довіреності додатковою заявою. Звертайте увагу на цей момент.
Перевірка права власності та обтяжень майна
Як перевірити кому належить нерухомість? Запросіть оригінали правовстановлюючих документів у власника. Це можуть бути свідоцтво про право власності, свідоцтво на спадщину, договорі дарування, судове рішення тощо.
Якщо квартира отримана у спадщину або визнана власністю людини за рішенням суду, варто провести додаткову перевірку:
- зверніть увагу як давно видане свідоцтво на спадщину. Якщо воно відносно «свіже», є ризик що на квартиру можуть претендувати інші спадкоємці;
- перевірте судове рішення в Реєстрі судових рішень за номером справи. Важливо пересвідчитися, що воно набуло чинності та не може бути оскаржене.
Додатково варто перевірити нерухомість у Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Це можна зробити на порталі Дія. Так ви дізнаєтеся, хто є реальним власником майна та чи діють щодо нього будь-які обтяження: іпотека, арешт, заборона відчуження.
Є ще одна новела воєнного часу. Якщо квартира придбана під час війни, її не можна відчужити протягом місяця з моменту держреєстрації права власності на неї.
Так званий мораторій на «швидкий перепродаж» нерухомості передбачений постановою КМУ № 164 від 28 лютого 2022 року. Тож звертайте увагу, коли саме було зареєстровано право власності на житло.
Борги за комунальні послуги та прописані мешканці
Є два шляхи, щоб перевірити наявність заборгованості по «комуналці». Перший – попросити у власника свіжу довідку з ОСББ або ЖЕКу. Другий – перевірити власника у Єдиному реєстрі боржників.
Варто знати, що при купівлі квартири борги колишнього власника нікуди не зникають. Якщо він не погасить цю заборгованість, ви ризикуєте мати конфлікт з комунальними службами. Звісно, ви не зобов’язані сплачувати чужі борги, але вирішувати ситуацію доведеться в суді.
Чим загрожує купівля квартири з прописаними мешканцями? Теоретично вони можуть претендувати на право користування вашою нерухомістю. Навіть попри те, що продавець запевняє: мешканець давно виїхав і не цікавиться квартирою. Але чи варто ризикувати?
Наполягайте, щоб власник майна надав свіжу довідку з ОСББ щодо прописаних мешканців та вирішив питання щодо їх виписки. Інакше ця тяганина знову-таки ляже на ваші плечі.
Що ще варто знати про купівлю нерухомості під час війни?
Уявіть ситуацію: гарна квартира зі свіжим ремонтом продається дешевше ринку на 20-40%. Свою щедру пропозицію власник пояснює терміновою потребою у грошах. Не спішіть погоджуватися! Врахуйте такі моменти:
- нерухомість може бути проблемною. Наприклад, квартира є предметом судового спору, і власник знає, що може її втратити. Тому й поспішає продати;
- будинок чи квартира може знаходитися на окупованих територіях. Варто знати, що будь-які операції щодо нерухомого майна заборонені на територіях, що входять до Переліку, затвердженого наказом Мін’юсту від 11.04.2022 року № 1429/5. Навіть якщо ви зможете придбати майно на цій території, то зареєструвати право власності не вийде;
- власник може діяти під впливом тяжких обставин. Наприклад, повномасштабна війна змусила людину продати своє житло на вкрай невигідних умовах. В результаті вашу угоду можна буде визнати недійсною через суд.
Щоб придбати нерухомість безпечно та вигідно, зверніться до досвідченого адвоката. Юрист з нерухомості проведе кваліфіковану перевірку нерухомого майна та забезпечить юридичний супровід угоди.
(5 оцінок, середнє 4,80 з 5)
Loading... 
Медичне право 
